Las pequeñas reparaciones en una vivienda de alquiler suelen causar a menudo conflictos entre propietarios e inquilinos acerca de quién debe hacerse cargo del coste de estos trabajos.
¿Quién debe cubrir, según la Ley vigente, las pequeñas reparaciones en el alquiler de las viviendas, el inquilino o el propietario? ¿Qué papel cumple el contrato de arrendamiento? ¿Qué se consideran pequeñas reparaciones?
Para responder a estas preguntas debemos acudir a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la cual regula varios tipos de obras. Entre ellas, las pequeñas reparaciones en el alquiler, cuya regulación se halla en el artículo 21.4.
Esta normativa establece las pautas sobre quién debe asumir estos gastos, pero además de esto es fundamental revisar las cláusulas contenidas en el contrato de arrendamiento y conocer la jurisprudencia en torno a esta materia.
Además, hay un problema añadido: no siempre está claro qué es una reparación pequeña o menor, motivo por el cual es necesario acudir a la jurisprudencia para determinar y concretar el concepto de pequeña reparación.
En este artículo vamos a responder detalladamente a cada una de estas dudas para que, tanto si eres propietario como si eres inquilino, tengas claro a qué atenerte y cuáles son tus derechos y obligaciones.
¿Qué dice el artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre las pequeñas reparaciones en la vivienda habitual?
El artículo 21.4 de la LAU establece lo siguiente:
«Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario«. Es decir, el inquilino.
Este artículo se aplica a los contratos de vivienda habitual, pero no a los arrendamientos de locales ni a los contratos de temporada.
Lo que se desprende de este artículo de la normativa es que las reparaciones pequeñas (de bajo importe) que se requieran para el uso más cotidiano tendrán que ser asumidas por el inquilino, sea o no el responsable de la causa o avería que ha generado la necesidad de realizar el arreglo.
Por otra parte, el artículo 21 de la LAU especifica que las obras de conservación de la vivienda en condiciones de habitabilidad son responsabilidad del arrendador, excepto en el caso de que los desperfectos sean atribuibles al arrendatario o se trate de pequeñas reparaciones a las que se tenga que recurrir por el desgaste que ocasiona el uso ordinario o cotidiano de la vivienda.
Además, hay que tener en cuenta que si el responsable de la avería o desperfecto fuera el inquilino por un uso inadecuado, tendría que pagar la reparación incluso si esta es de mayor entidad.
Tal y como estipula la Ley de Arrendamientos Urbanos, «las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario».
¿Qué se considera una reparación pequeña?
Como la normativa no da una respuesta clara sobre qué se engloba dentro de este concepto, es necesario revisar la interpretación realizada por la doctrina y la jurisprudencia.
La doctrina opta por considerar que las pequeñas reparaciones son aquellas que se efectúan sobre elementos de uso diario y que no forman parte de las instalaciones o de los servicios generales del inmueble.
Por su parte, la jurisprudencia define las pequeñas reparaciones como las que exige el desgaste por uso ordinario y que se realizan en elementos que no tienen el carácter de estructura o que no afectan a los elementos fijos de la vivienda, como las paredes.
Podemos resumir entonces que:
- Las pequeñas reparaciones en un piso de alquiler se refieren a aquellas intervenciones que son necesarias para mantener el uso ordinario y cotidiano de la vivienda y conservarla en buen estado.
- En cambio, no tienen esta consideración las obras mayores ni las mejoras estructurales del inmueble.
Algunos ejemplos que se categorizan como reparaciones pequeñas son:
- Sustitución de bombillas.
- Cambios o reparaciones de cerraduras.
- Reparación de grifos que gotean.
- Arreglo de persianas.
- Sustitución de piezas pequeñas en electrodomésticos.
En cambio, no son reparaciones pequeñas (y por tanto son responsabilidad del dueño), actuaciones y reparaciones que afecten a:
- Techos.
- Suelos.
- Paredes.
- Tuberías.
- Instalaciones de fontanería y electricidad.
- Otros elementos que formen parte de la estructura de la vivienda.
Sin embargo, lo que tampoco aclara la regulación es cuál es el importe máximo para que la reparación sea considerada pequeña, por lo que es necesario consultar la jurisprudencia existente para poder determinar este umbral.
¿Qué dice la jurisprudencia sobre las pequeñas reparaciones en los alquileres?
Como hemos visto, la Ley de Arrendamientos Urbanos es muy poco precisa y no entra en detalles a la hora de definir o delimitar estas pequeñas reparaciones. La jurisprudencia ha sido clave para aclarar muchos aspectos en torno a ellas.
De hecho, los tribunales han determinado que ciertas reparaciones, aunque a priori parezcan menores, no deben ser asumidas por el inquilino.
Por ejemplo, si un electrodoméstico se estropea como consecuencia de un defecto de fábrica o debido a su antigüedad, y no por un mal uso del inquilino, la reparación la tiene que cubrir el propietario.
La jurisprudencia utiliza principalmente cuatro variables a la hora de analizar los diferentes casos de reparaciones:
- Precio de la reparación. Si la reparación es de poca cuantía, normalmente corresponde al inquilino. Pero si el coste excede lo razonable, entonces deberá hacerse cargo el dueño. El importe máximo que se ha estipulado en varias sentencias es de 120 euros. De ahí para abajo, las reparaciones debe pagarlas el inquilino, mientras que si son más caras, siempre y cuando los elementos a reparar se hayan desgastado por un uso normal y adecuado, debe asumir el coste el propietario.
- Tiempo transcurrido desde que se ha detectado la avería o desde que el arrendatario está usando la vivienda. Es decir, si la avería sucede al poco tiempo de haberse mudado, es posible que la reparación de la misma sea a cargo del dueño (el inquilino no habría tenido tiempo de estropear un elemento por uso cotidiano). Normalmente, si la avería se ha producido antes del primer año del contrato de arrendamiento, el propietario será quien deba costearla, aunque sea de bajo importe. Si el desperfecto o deficiencia se produce tras el primer año de contrato, la pagará el inquilino (solo si es inferior a 120 euros).
- Tipo de bien que se encuentra afectado. En términos generales, si el elemento es un bien mueble, se hará cargo del coste de reparación el inquilino, mientras que si se trata de un bien inmueble (techos, paredes, etc.), entonces es el propietario quien se hace responsable.
- Uso realizado del elemento averiado o estropeado. Se tiene en cuenta si el uso del objeto, elemento o aparato ha sido adecuado o negligente. En este segundo caso, la reparación le correspondería al inquilino. Si la avería en el elemento o aparato se debe al desgaste normal por el paso del tiempo, habrá que valorar si el inquilino ha tenido tiempo suficiente para ser el responsable.
¿Y qué papel cumple el contrato de arrendamiento en la atribución de costes por reparaciones?
En muchos contratos de alquiler es habitual encontrar una cláusula que atribuye al inquilino los gastos de conservación y reparación de la vivienda. Pero, ¿hasta qué punto es válida esta cláusula? ¿Tiene el mismo efecto en todos los tipos de arrendamiento?
En los arrendamientos de vivienda habitual (es decir, cuando el inmueble se destina a residencia permanente del inquilino), la respuesta es clara: este tipo de cláusulas son nulas y se tienen por no puestas.
Esto significa que, aunque el contrato indique que el arrendatario debe asumir todas las reparaciones, independientemente de su origen, dicha obligación no será exigible si los daños derivan del uso normal o del paso del tiempo. En estos casos, el inquilino no tendrá que pagar nada.
Además, el hecho de que el contrato haya sido firmado por ambas partes no legitima este tipo de cláusulas. Aunque el propietario intente reclamar esos gastos, el inquilino puede negarse legalmente a abonarlos.
La razón es que la normativa protege especialmente al arrendatario en este tipo de contratos. Existen derechos imperativos que no pueden ser modificados por acuerdo entre las partes.
Así lo establece el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que dispone que el arrendador está obligado a realizar, sin poder aumentar la renta por ello, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino.
¿Qué validez tiene la cláusula de reparaciones?
Este tipo de cláusulas suele implicar que cualquier desperfecto en la vivienda debe ser asumido por el inquilino. Un ejemplo habitual sería:
“Todo gasto de conservación ocurrido en el inmueble durante la vigencia del contrato será a cargo del inquilino, ya derive del uso ordinario o del paso del tiempo”.
En la práctica, esto supondría que, aunque el inquilino haya cuidado correctamente la vivienda, tendría que asumir incluso la sustitución de electrodomésticos antiguos que dejen de funcionar por desgaste, como una lavadora con muchos años de uso.
Sin embargo, en los contratos de vivienda habitual, este tipo de estipulaciones carecen de validez legal cuando trasladan al inquilino obligaciones que corresponden al arrendador.
Es cierto que, en ocasiones, los contratos incluyen apartados donde se definen las llamadas “pequeñas reparaciones”, que sí pueden ser asumidas por el arrendatario (por ejemplo, arreglos menores derivados del uso cotidiano).
No obstante, aunque el artículo 1255 del Código Civil reconoce la libertad de pacto, esta tiene límites. En concreto, no se puede trasladar al inquilino el deber de conservación y mantenimiento general de la vivienda, ya que la LAU establece que dicha obligación corresponde al arrendador sin posibilidad de pacto en contrario.
La importancia de revisar o confeccionar un contrato de arrendamiento bien detallado
Dado que la normativa no define con precisión qué debe entenderse por pequeña reparación ni cuándo un daño es imputable al inquilino, resulta recomendable redactar el contrato de arrendamiento con el mayor nivel de detalle posible.
De este modo, se pueden anticipar distintas situaciones y dejar claramente establecido quién debe asumir cada tipo de reparación, evitando conflictos futuros y la necesidad de acudir a los tribunales ante cualquier duda.
Asimismo, es aconsejable que el inquilino, al inicio del arrendamiento, revise cuidadosamente el estado de la vivienda y de todos sus elementos, dejando constancia mediante pruebas documentales y fotografías.
También es importante que comunique al arrendador cualquier incidencia o desperfecto detectado, tanto al comienzo del contrato como durante su vigencia, para evitar responsabilidades indebidas.
Pequeñas reparaciones en otros tipos de alquileres e inmuebles
En los arrendamientos de uso distinto de vivienda (como locales de negocio o contratos de temporada), prevalece la voluntad de las partes, de acuerdo con el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Esto significa que arrendador y arrendatario pueden pactar libremente las condiciones del contrato, incluyendo quién asume los gastos de conservación y reparaciones.
Ahora bien, si las partes no establecen nada al respecto, entra en juego el régimen supletorio previsto en la propia ley. En este punto, el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que, para estos arrendamientos, se aplicará lo establecido en el artículo 21, incluido su apartado 4.
En consecuencia, a falta de pacto, será de aplicación el artículo 21.4 LAU, según el cual las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario corresponden al arrendatario.
Por último, recuerda que, si necesitas formalizar un contrato, es recomendable recibir asesoramiento jurídico para garantizar un acuerdo que satisfaga tus intereses y evitar problemas futuros.
Por último, y teniendo en cuenta la importancia de conocer el contenido y la «letra pequeña» de los contratos a la hora de comprar o vender una vivienda, le recomendamos que, antes de firmar nada, consulte con un abogado especializado en derecho inmobiliario.
En Garabana Abogados podremos asesorarle de manera eficaz, resolviendo todas sus dudas y cuidando de todos los aspectos implícitos que conlleva un proceso de compraventa de un inmueble. Si tiene cualquier pregunta, póngase en contacto con nosotros.
