En este artículo vamos a repasar punto por punto los requisitos, claves y pasos que que debes tener en cuenta si deseas llevar a cabo la rescisión de un contrato de alquiler como propietario.
Un contrato de alquiler puede rescindirse cuando el inquilino no cumple con lo estipulado en él. Rescindir contrato de alquiler implica que se pone fin a la relación entre el inquilino y el propietario. De este modo, el arrendador puede alquilar su vivienda a otro arrendatario o usarla para residencia propia.
¿En qué consiste rescindir un contrato de alquiler?
Rescindir contrato de arrendamiento es la manera técnica de de llamar al proceso de cancelar contrato de alquiler. Por medio de esta acción legal, el propietario comunica al inquilino que no puede seguir ocupando el inmueble. En todo caso, para que tenga validez, la rescisión del contrato de arrendamiento debe estar debidamente justificada por situaciones concretas de incumplimiento del inquilino o casos de fuerza mayor, como veremos más adelante.
¿Qué ley regula los supuestos de rescisión del contrato de alquiler?
Los contratos de alquiler de vivienda están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Entre todas las disposiciones normativas que contiene esta ley se encuentra la rescisión de contrato de alquiler por parte del propietario, procedimiento que puede efectuarse en caso de que el inquilino no cumpla con ciertas obligaciones.
¿Se puede rescindir contrato alquiler antes de tiempo por el propietario?
Sí, el propietario o arrendador puede cancelar el contrato de alquiler, siempre y cuando esto venga motivado por el incumplimiento del contrato por parte del inquilino. Hay una serie de hechos que pueden dar lugar a este incumplimiento. Vamos a ver las principales causas de rescisión de contrato por parte del propietario.
Causas por las que el propietario tiene derecho a rescindir o cancelar el contrato de alquiler
El propietario no puede dar por terminado el contrato de arrendamiento antes de finalizar el periodo de vigencia del mismo a menos que se dé alguna de las siguientes razones contempladas en la ley:
- La falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago corresponda al arrendatario, así como otros gastos acordados según contrato.
- La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
- El subarriendo o la cesión de vivienda no consentidos o autorizados por parte del propietario.
- La existencia de daños causados dolosamente en el inmueble o de obras no consentidas por el arrendador cuando este consentimiento sea obligatorio.
- La celebración de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas en el inmueble.
- El uso inadecuado del inmueble o la utilización de la vivienda para fines que no sean primordialmente la residencia en la misma del arrendatario o inquilino.
Si se ha producido alguna de estas situaciones en tu propiedad, deberás reunir la documentación que demuestre el incumplimiento por si el inquilino no está dispuesto a abandonar la vivienda.
Causa adicional: rescisión de contrato de alquiler por necesidad de recuperación de la vivienda para residencia propia o de familiares
Además de estos motivos que tienen que ver con incumplimientos del inquilino, también existe una causa especial para la rescisión del contrato de arrendamiento: cuando el dueño necesita recuperar la vivienda para hacer uso de ella, bien ocupándola él mismo, bien cediéndosela a un familiar.
La Ley de Arrendamientos Urbanos determina que el propietario puede ejercer este derecho cuando haya pasado un año desde el inicio de la relación con el arrendatario. La otra condición que se debe cumplir es que el inmueble vaya a ser utilizado como vivienda habitual para él mismo o para sus familiares de primer grado de consanguinidad o adopción. También si va a ser ocupada por su cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial que cuenten con sentencia firme.
En estos casos, se deberá acreditar que el nuevo inquilino no tiene otra residencia disponible y que existe una necesidad real de ocupar esa propiedad en específico.
Además, esta cláusula debe estar especificada en el contrato para poder ser activada. De lo contrario, el propietario no podrá rescindir el contrato por este motivo.
¿Cómo y cuándo notificar la rescisión del contrato de alquiler por parte del propietario cuando?
Cuando se procede a rescindir el contrato de alquiler por un incumplimiento del inquilino, el dueño puede instar al arrendatario a abandonar la vivienda desde el mismo momento en el que se constata del la infracción de las obligaciones contractuales.
Sin embargo, si el propietario quiere rescindir el contrato de alquiler porque necesita la vivienda para él o familiares de primer orden, deberá comunicárselo al inquilino con al menos dos meses de antelación.
Dentro de dicho plazo, el arrendatario debe abandonar la casa, aunque las partes pueden llegar a un acuerdo para posponer la fecha de salida.
Aunque la ley no concreta cómo debe realizarse esta comunicación, lo más recomendable es hacerlo por escrito, a través de un burofax u otro medio en el que quede constancia de la notificación.
Ahora bien, si tras la rescisión del contrato por esta causa, ni el propietario ni sus familiares se han mudado a la vivienda en el transcurso de tres meses, o si el inmueble no es ocupado durante un periodo mínimo de 2 años, el inquilino puede reclamar una indemnización compensatoria por los daños causados. Esta equivaldría a una mensualidad por cada año que restase de contrato. Además, el inquilino obtendría:
- El derecho de retorno para volver a ocupar la vivienda en un plazo de 30 días, conservando las condiciones previas.
- El derecho a formalizar una reclamación de daños y perjuicios por los gastos de mudanza y búsqueda de nueva vivienda.
Es posible que el inquilino no quiera abandonar la vivienda cuando el propietario le comunica la rescisión. Si esto sucede, el siguiente paso consiste en presentar una demanda ante los tribunales competentes e iniciar un proceso judicial en el que deberá demostrar que efectivamente no ha cumplido con las obligaciones que aceptó en el contrato de alquiler.
¿Qué debe incluir el acuerdo de rescisión del contrato de alquiler?
Para rescindir un contrato de alquiler, propietario e inquilino deben firmar un acuerdo de rescisión, en el que se debe reflejar lo siguiente:
- Dirección de la vivienda arrendada.
- Fecha de finalización del contrato.
- Si existen o no pagos pendientes (mensualidades, suministros…).
- Estado en que se encuentra la vivienda.
- Forma de devolución de la fianza del alquiler y concreción de qué parte de ella se retiene para pagar posibles deudas.
Rescisión por no renovación del contrato de arrendamiento
Los contratos de arrendamiento se renuevan automáticamente por un plazo de tres años a menos que alguna de las partes exprese su intención de rescindirlo. Si el propietario no desea renovar el contrato, puede comunicarlo con al menos 4 meses antes de la fecha de finalización del mismo.
Por último, y teniendo en cuenta la importancia de conocer el contenido y la «letra pequeña» de los contratos a la hora de comprar o vender una vivienda, le recomendamos que, antes de firmar nada, consulte con un abogado especializado en arrendamientos.
En Garabana Abogados podremos asesorarle de manera eficaz, resolviendo todas sus dudas y cuidando de todos los aspectos implícitos que conlleva un proceso de compraventa de un inmueble. Si tiene cualquier pregunta, póngase en contacto con nosotros.
