El panorama inmobiliario atraviesa una situación de cambio marcada especialmente por el interés de los compradores en la vivienda de obra nueva. Esta modalidad de adquisición, cada vez más buscada, atrae especialmente a aquellos que buscan una inversión segura a largo plazo, y en la que aspectos como la personalización y eficiencia energética marcan la diferencia.
Los indicadores más recientes confirman este cambio de ciclo. Según las últimas estadísticas del INE en lo relativo a transacciones inmobiliarias, el mercado cerró el ejercicio previo con una resiliencia sorprendente, superando las 580.000 operaciones anuales. Lo más destacado es el papel del segmento de obra nueva: las compraventas de viviendas a estrenar han crecido de forma sostenida, representando ya más del 20 % del volumen total de mercado, alcanzando cuotas de actividad que no se registraban desde hace más de una década.
Este dinamismo se explica, en gran medida, por el auge de la comercialización sobre plano. En un contexto donde la oferta es limitada y la demanda de inmuebles de calidad ha aumentado, comprar antes de que la construcción finalice se ha convertido en la estrategia inteligente para beneficiarse de mejores precios y ubicaciones.
Sin embargo, hay que tener claros algunos conceptos a la hora de comprar vivienda sobre plano. Entender bien sus ventajas, riesgos, plazos y derechos, los cuales a menudo el comprador desconoce. Desde Abogados Garabana queremos profundizar en todo esto para que entiendas por qué puede ser el momento ideal para apostar por este tipo de adquisición, y qué aspectos necesitas tener atados a nivel legal para adquirir un inmueble sobre plano.
Comprar una vivienda sobre plano puede suponer un ahorro económico de entre un 10 % y un 30 % en el precio final respecto a comprar vivienda terminada.
Ventajas de comprar vivienda sobre plano
Los beneficios de comprar sobre plano no son pocos. Veámoslos uno por uno:
- Ahorro en la compra: Si lo comparamos con la opción de adquirir obra nueva ya terminada, comprar una vivienda sobre plano puede suponer un ahorro económico de entre un 10% y un 30% en el precio final. Esto obedece a un motivo muy sencillo: evitamos que la vivienda se revalorice durante el transcurso de la obra.
- Flexibilidad de pago: Al comprar una casa sobre plano, el sistema habitual es abonar el 10 % del valor de la vivienda cuando se firma el contrato de compraventa, mientras que otro 10 % se paga en cuotas que se reparten en el tiempo mientras se realiza la construcción. Esto hace más asequible el desembolso inicial, ya que en el caso de comprar una vivienda ya lista para entrega, lo normal es hacer frente a un pago de entre el 10 y el 15 % del precio final, más el 15 o 20 % que no cubre la hipoteca en el caso de que necesites financiación bancaria. Por tanto, comprar sobre plano supone un menor esfuerzo financiero para el comprador.
- Personalización: Esta es probablemente una de las mayores ventajas de la compra sobre plano, ya que la mayoría de las promotoras de obra nueva te van a permitir incorporar adaptaciones o añadir características en base a tus preferencias. En la actualidad, la personalización suele abarcar una gran cantidad de elementos, no solo los materiales, sino también la distribución o los equipamientos. Y algo importante: el incremento en el coste que puede suponer esta customización compensa con creces, ya que siempre será inferior al precio que tendrías que abonar si realizas las modificaciones con posterioridad a la entrega la vivienda.
- Beneficios fiscales: Al comprar vivienda nueva puedes disfrutar de varios incentivos a nivel tributario, como el IVA reducido, la exención del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), la deducción por inversión en vivienda habitual (para compras anteriores a 2013) o la reducción de IRPF si alquilas tu vivienda. Otras ventajas fiscales a las que, según el caso, podrías tener derecho son las deducciones autonómicas por vivienda habitual, los incentivos para jóvenes menores de 35 años, la posibilidad de deducir el IAJD en viviendas para alquiler y la amortización acelerada si compras a través de una sociedad.
- Posibilidad de elección: La compra de vivienda sobre plano te da un mayor abanico de opciones para elegir la vivienda que mejor encaje con tus necesidades y preferencias según tu presupuesto. Eso sí, deberás ser rápido, puesto que en las promociones de obra nueva, las mejores casas o pisos suelen recibir una gran demanda en cuanto se lanza el anuncio.
- Adaptación a estándares y regulación: Comprar un piso sobre plano implica que el inmueble ya estará preparado y adaptado en relación a los estándares del mercado. Además, se trata de viviendas que cumplen a rajatabla con el Código Técnico de la Edificación (los estándares técnicos y constructivos de aislamiento, eficiencia energética, accesibilidad, seguridad…), por lo que no vas a tener que hacer obras o adaptaciones tras la adquisición. Y podrás estar tranquilo y sin necesidad de reformas durante bastantes años.
- Servicios adicionales: Muchas viviendas de obra nueva se construyen como parte de urbanizaciones que cuentan con importantes beneficios y prestaciones, como la disponibilidad de amplias zonas comunes, piscina comunitaria, jardines, parques infantiles, gimnasio, instalaciones o pistas deportivas, etc.
Riesgos de comprar vivienda sobre plano
Hay que tener muy presente que, pese a todas estas ventajas que hemos comentado, comprar una casa sobre plano no está libre de riesgos o inconvenientes. Para empezar, la única información que tendrás sobre la vivienda en el momento dela compra es la que el promotor esté en disposición de darte. Suelen transcurrir un mínimo de dos años desde que se da comienzo a las obras hasta que se procede a la entrega de llaves, así que durante este tiempo tendrás que tener paciencia y confiar en que todo avance según lo planeado.
Los riesgos más relevantes que debes valorar son:
- Incumplimiento de los plazos de entrega: Es el riesgo más común. Las obras pueden retrasarse por falta de suministros, problemas administrativos con las licencias municipales o inclemencias meteorológicas, entre otras cosas. Aparte del perjuicio en sí de la demora, esto puede generar problemas de solvencia económica en ciertos casos: si vives de alquiler, tendrás que seguir pagándolo más tiempo del previsto. Y si has vendido tu casa anterior, podrías quedarte sin vivienda temporalmente.
- Alteraciones en el proyecto final: A veces, entre lo que ves en el catálogo comercial (los renders) y la realidad, hay diferencias. El promotor puede verse obligado a realizar cambios técnicos o estructurales durante la construcción. Un consejo: solicita la memoria de calidades, que es el documento legal que te protege en este sentido. Los cambios deben estar siempre justificados y de calidad equivalente o superior a la prometida.
- Quiebra de la promotora o insolvencia: Existe la posibilidad de que la empresa constructora o promotora tenga problemas financieros y no pueda terminar el edificio. No obstante, la Ley de Ordenación de la Edificación te ampara. Según lo dispuesto en la misma, el promotor está obligado a garantizar las cantidades entregadas a cuenta mediante un seguro de caución o un aval bancario. Si la obra no se termina, el seguro te devuelve tu dinero con intereses.
- Falta de la Licencia de Primera Ocupación (LPO): El edificio puede estar terminado, pero si el Ayuntamiento no concede la LPO por algún incumplimiento urbanístico, no podrás dar de alta los suministros (agua, luz, gas) ni entrar a vivir legalmente en ella.
- Vicios ocultos o defectos de construcción: Al ser una vivienda que aún no existe, no puedes revisar los acabados hasta que te entregan las llaves. Esto supone que, tras tu mudanza, pueden aparecer fallos o problemas con los que no contabas.
Tanto en lo que concierne a incumplimientos de LPO como en lo que respecta a vicios ocultos, tienes una serie de garantías que te protegen. Las vamos a ver en el siguiente punto.
Garantías en la compra sobre plano
En las compras sobre plano existen una serie de garantías legales que protegen al comprador que adquiere la vivienda. Este marco legal minimiza los riesgos inherentes a este tipo de compra inmobiliaria. Se articula a través de cuatro mecanismos que garantizan la protección del comprador y sus inversiones:
- Cuenta especial.
- Aval bancario.
- Seguro de caución.
- Licencia de obras.
La cuenta especial
La cuenta especial es un mecanismo de protección obligatorio establecido por Disposición adicional primera de la Ley 38/1999, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. Es responsabilidad del promotor abrir esta cuenta, que además debe ser específica para cada proyecto inmobiliario. Esta protección asegura que los pagos anticipados del comprador se destinen únicamente a la construcción de la vivienda adquirida.
El aval bancario
El aval bancario es una garantía que emite una entidad bancaria, por la que se compromete a devolver al comprador todas las cantidades entregadas a cuenta en el caso de que el promotor incumpla sus obligaciones contractuales.
Seguro de caución
También llamado póliza de afianzamiento, el seguro de caución es una alternativa al aval bancario que brinda una protección parecida, pero con las condiciones específicas de la compañía de seguros.
Licencia de obras
Este documento actúa como garantía de calidad, ya que autoriza la construcción y certifica legalmente la viabilidad técnica del proyecto inmobiliario. La licencia de obras es fundamental para aportar seguridad jurídica a la compra sobre plano.
Garantías previstas en la ley y plazos para hacerlas efectivas
De acuerdo con lo que establece la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, tras la entrega de la vivienda nueva, entran en vigor tres tipos de garantías:
- Garantía sobre acabados: 1 año de duración. Cubre los fallos de terminación o acabado, como los que pueden aparecer en pintura, azulejos, carpintería no estructural, entre otros.
- Garantía sobre defectos que impiden la habitabilidad, vigente durante 3 años. Ofrece protección contra los fallos que incumplen los requisitos de habitabilidad, causados por defectos constructivos o en las instalaciones (fontanería, electricidad, humedades y otros daños que impidan el uso normal de la vivienda).
- Garantía sobre la estructura (seguro decenal), hasta 10 años. Este seguro protege al comprador contra los daños materiales ocasionados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga o cualquier otro elemento estructural que ponga en riesgo la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Por último, y teniendo en cuenta la importancia de conocer el contenido y la «letra pequeña» de los contratos a la hora de comprar o vender una vivienda, le recomendamos que, antes de firmar nada, consulte con un abogado especializado en derecho inmobiliario.
En Garabana Abogados podremos asesorarle de manera eficaz, resolviendo todas sus dudas y cuidando de todos los aspectos implícitos que conlleva un proceso de compraventa de un inmueble. Si tiene cualquier pregunta, póngase en contacto con nosotros.
