«Me quieren denunciar por vicios ocultos en vivienda«. Esta es una de las preocupaciones que nos llegan habitualmente por parte de personas que acaban de vender un inmueble. Pero, si estás en esta situación, antes de alarmarte, debes conocer los derechos que tienes como vendedor, cuándo te pueden reclamar de forma legítima y cuándo no y qué vías, estrategias y soluciones puedes adoptar para resolver este problema sin consecuencias negativas.
Pero antes, veamos en detalle qué son los vicios ocultos de una vivienda, para que así tengas claro si los lo que te están reclamando son realmente vicios ocultos, y puedas responder de forma adecuada según el caso.
Vamos a explicarte paso a paso qué hacer si te reclaman por vicios ocultos y cómo puedes defenderte de forma eficaz ante este tipo de denuncias.
¿Qué son los vicios ocultos de una vivienda?
Los vicios ocultos son defectos del inmueble que no se ven a simple vista y que el comprador descubre después de la adquisición. Para que se consideren vicios ocultos, estos defectos deben cumplir cuatro condiciones fundamentalmente:
- Ser invisibles a simple vista (no apreciables con una inspección habitual o rutinaria).
- Existir previamente al momento de la venta.
- No haber sido comunicados por el vendedor antes de la transacción
- Dificultar o impedir gravemente el uso normal de la vivienda.
Ejemplos de vicios ocultos
Algunos ejemplos de vicios ocultos en viviendas son:
- Defectos estructurales.
- Humedades que no se aprecian a simple vista.
- Problemas en las instalaciones de electricidad o de fontanería.
- Deficiencias en los sistemas de calefacción o climatización.
- Problemas ocultos en la red de saneamiento.
¿Cuándo te pueden denunciar por vicios ocultos de una vivienda?
El Código Civil obliga al vendedor a garantizar que la vivienda no tiene defectos ocultos. Según dispone el artículo 1484, el vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos de la cosa vendida si estos la hacen impropia para el uso al que se destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría ofrecido un precio menor por ella.
Esto significa que si eras conocedor de estos defectos y no se lo comunicaste al comprador del inmueble antes de la compraventa, este tiene derecho a emprender acciones legales contra ti. Es decir, puede denunciarte por vicios ocultos.
Plazos legales para reclamar vicios ocultos en viviendas
Conocer el plazo para reclamar vicios ocultos es fundamental para tu defensa si te quieren denunciar por este motivo. Los plazos depender del tipo de vivienda comercializada.
En el caso de las viviendas de segunda mano, el comprador tiene un plazo legal de seis meses desde la entrega del inmueble para reclamar al vendedor por vicios ocultos en la vivienda.
Si la compraventa es de una vivienda de obra nueva y la has vendido en calidad de promotor, estás obligado por contrato a entregar la vivienda en óptimas condiciones de uso. En este caso, el comprador dispone de los siguientes plazos para reclamar los posibles vicios ocultos:
- Daños estructurales en la edificación: Por lo general, el plazo para reclamar es de 10 años.
- Acciones personales: Existe un plazo de 5 años para interponer reclamaciones.
- Defectos constructivos o de habitabilidad: Según la Ley de Ordenación de la Edificación, el plazo es de 3 años.
- Defectos de acabado y terminación: El plazo es de 1 año.
¿Cuándo no te pueden reclamar los vicios ocultos?
Ahora bien, el vendedor no responderá ante los defectos encontrados en el caso de que:
- Sean manifiestos o estén a la vista.
- Aunque no sean manifiestos o estén a la vista, sean fácilmente conocidos por el comprador debido a su oficio o profesión.
¿Qué implica una reclamación por vicios ocultos?
Ahora que ya sabes qué es un vicio oculto en una vivienda y cuándo te pueden reclamar, veamos qué implicaciones tiene una reclamación por vicios ocultos.
Una reclamación por vicios ocultos implica que el comprador puede exigir al vendedor soluciones por los defectos graves no visibles en el momento de la compraventa y que afectan el uso del bien o su valor.
En estos casos, el comprador puede reclamar al vendedor:
- La rescisión del contrato (acción redhibitoria), con devolución del precio, o una rebaja proporcional del mismo.
- Si el vendedor conocía el vicio, el comprador también puede reclamar una indemnización por daños y perjuicios.
Me reclaman vicios ocultos: ¿qué puedo hacer?
«Me reclaman vicios ocultos, ¿y ahora qué?». Si tu temor es una realidad y te han notificado que te van a denunciar por vicios ocultos, hay una serie de acciones que puedes emprender para tener más posibilidades de alcanzar una resolución favorable de la situación:
Pasos inmediatos si te quieren denunciar por vicios ocultos
Si acabas de recibir la comunicación de una posible denuncia, lo primero es no responder de manera precipitada, pues cualquier comunicación que hagas puede usarse en tu contra. Mantén la calma y sigue estos pasos:
- Reúne toda la documentación: Busca y ten a mano el contrato de compraventa, los informes técnicos de la vivienda, fotografías del inmueble y documentos en los que se reflejen las conversaciones que has mantenido con el comprador.
- Contacta con un abogado especializado en vicios ocultos: Antes de responder a la reclamación por vicios ocultos, es fundamental contar con asesoramiento legal experto en derecho inmobiliario, preferiblemente de un profesional que tenga experiencia y casos de éxito con este tipo de casos.
- Consulta con un perito arquitecto: Obtener el informe de un perito arquitecto es crucial para defender tu posición en caso de se materialice la denuncia y tengas que defenderte en un procedimiento judicial.
- Evalúa los defectos reclamados: Con la ayuda de los especialistas en la materia, deberás determinar si realmente existían los vicios ocultos antes de la venta y si eran conocidos por ti.
- Verifica si el comprador ha efectuado su reclamación dentro del plazo legal: Las reclamaciones se presentan a menudo fuera de plazo, lo cual puede ser de gran ayuda para salir indemne y que la denuncia por vicios ocultos no prospere.
Me quieren denunciar por vicios ocultos: ¿qué soluciones hay?
Las estrategias de defensa más efectivas ante una denuncia por vicios ocultos son las siguientes:
- Comprobar si ha expirado el plazo legal: Para viviendas de segunda mano, el plazo es de seis meses desde la entrega. Si ha transcurrido, tienes una defensa sólida.
- Demostrar que informaste de los defectos: Si mencionaste los problemas en el contrato o comunicaciones, no pueden considerarse «ocultos».
- Probar que los defectos eran visibles: Si los defectos podían detectarse con una inspección normal, no califican como vicios ocultos.
- Argumentar que los defectos son posteriores a la venta: Si puedes demostrar que el problema ha surgido después de la venta, no eres responsable.
- Valorar una solución extrajudicial: En ciertos casos, es posible llegar a un acuerdo económico menor con el demandante, lo cual puede ahorrarte el proceso judicial y los gastos que ello supone.
Cómo evitar problemas por vicios ocultos al vender una vivienda
Para evitar una denuncia por vicios ocultos cuando vendes una vivienda, es recomendable:
- Realizar una inspección previa: Encargar un informe pericial antes de poner a la venta el inmueble detectará los posibles defectos para poder informar de los mismos al comprador.
- Comunica por escrito cualquier defecto: Pon al corriente al comprador de todos los defectos y vicios ocultos, y deja constancia de los mismos en el contrato.
- Conserva toda la documentación: Guarda las facturas de reparaciones y mantenimiento.
- Redacta un contrato detallado y claro: Un contrato de compraventa bien elaborado debe concretar el estado real del inmueble.
Consecuencias de no atender una denuncia por vicios ocultos
En ningún caso deberías ignorar una reclamación o denuncia por vicios ocultos. El principal riesgo legal para un vendedor que deja sin atender una denuncia es que el tribunal puede fallar a favor del demandante, eliminando la posibilidad de defensa.
Esta omisión acarrea costes económicos considerables que abarcan la cantidad reclamada, los intereses acumulados y las costas judiciales.
Si la denuncia queda sin respuesta, se inicia un proceso de reclamación de cantidad que, de incumplirse, faculta a la parte demandante para ejecutar la sentencia y solicitar embargos. Por ello, es esencial conocer qué bienes son inembargables, ya que la ley protege ciertas pertenencias y circunstancias.
¿Necesitas asesoramiento especializado en vicios ocultos?
Enfrentarse a una denuncia por vicios ocultos en una vivienda puede ser estresante y complejo, y hacerlo solo es un enorme riesgo, ya que se trata de un proceso en el que la experiencia y los conocimientos legales y jurídicos de un abogado resultan clave.
En Abogados Garabana, como abogados especializados en derecho inmobiliario, te ayudamos a elaborar una estrategia de defensa idónea para tu caso:
- Analizamos la validez legal de la reclamación por vicios ocultos que te quieren realizar.
- Construimos una estrategia de defensa a medida, explorando las mejores vías para desmontar o invalidar la reclamación.
- Revisamos toda la documentación desde una perspectiva legal, y elaboramos los informes necesarios que apoyen tu defensa.
- Mediamos y negociamos con la parte demandante cuando sea conveniente para alcanzar una posible solución amistosa.
- Te defendemos en los tribunales llegado el caso.
El éxito en estos casos requiere actuar con rapidez y profesionalidad para anticiparse a los movimientos de la persona que te denuncia por vicios ocultos. No esperes a que la situación se te vaya de las manos. Contacta con nosotros y confía en la labor de abogados expertos en vicios ocultos.
Por último, y teniendo en cuenta la importancia de conocer el contenido y la «letra pequeña» de los contratos a la hora de comprar o vender una vivienda, le recomendamos que, antes de firmar nada, consulte con un abogado especializado en compraventas.
En Garabana Abogados podremos asesorarle de manera eficaz, resolviendo todas sus dudas y cuidando de todos los aspectos implícitos que conlleva un proceso de compraventa de un inmueble. Si tiene cualquier pregunta, póngase en contacto con nosotros.
