¿Qué pasa si el vendedor se echa para atrás y el contrato de arras ya está firmado? Esta es una duda habitual entre los compradores de vivienda que llegan a nuestro despacho en busca de asesoramiento jurídico.
Al firmar un contrato de arras para la compraventa de un inmueble, tanto el comprador como el vendedor asumen una serie de compromisos importantes. Entonces, ¿qué sucede si el vendedor se niega a vender tras firmar? ¿Cuáles son las consecuencias legales para el comprador o el vendedor?
En este artículo vamos a dar respuesta a esta pregunta para que estés informado sobre tus derechos y opciones legales en España en caso de que te veas envuelto en esta situación. Lo primero es entender las implicaciones que conlleva la firma de un contrato de arras.
¿Qué implica la firma de un contrato de arras?
El contrato de arras es un contrato de carácter privado que sirve como «reserva» del inmueble gracias a la entrega de una cantidad de dinero a modo de señal por parte del comprador. Además, este preacuerdo que fija las bases de la futura transacción, a fin de aportar seguridad jurídica a ambas partes. Con este contrato, vendedor y comprador se comprometen a formalizar la compraventa bajo unas condiciones dadas.
La señal especificada en las arras, que suele ser entre el 10 % y el 20 % del valor de la vivienda, debe ser entregada al vendedor en el momento de la firma del contrato.
¿Qué consecuencias tiene el incumpliento del contrato de arras por parte del vendedor?
El incumplimiento de un contrato de arras puede traer distintas consecuencias, en función del tipo de arras pactadas y quién sea la parte que las incumple.
En este caso vamos a explicar qué pasa si es el vendedor el que se echa atrás tras haber firmado el contrato de arras, y cuáles son las repercusiones y posibilidades tanto para él como para el comprador.
Tipos de contratos de arras y consecuencias para el vendedor si lo incumple
Existen diferentes tipos de arras, las cuales difieren en las implicaciones que conllevan en caso de que alguna de las partes incumpla el acuerdo. Los tres tipos son: arras confirmatorias, penitenciales o penales.
Veamos en qué consiste cada tipo y las consecuencias que supone para las partes firmantes que sea el vendedor quien se echa atrás:
Arras confirmatorias
Este tipo de acuerdo es vinculante a la compraventa. Esto significa que si una de las partes se echa para atrás, la otra puede exigir, mediante la interposición de una demanda judicial, que la operación siga adelante según lo acordado o bien resolver el contrato y reclamar una indemnización por daños y perjuicios, según lo dispuesto en los artículos 1124 y 1101 del Código Civil.
Por tanto, ¿qué ocurre cuando el vendedor no quiere vender? Pues que tú como comprador puedes ir a los tribunales para obligar al vendedor a cumplir el contrato de compraventa, tal y como especifica el artículo 1124 del Código civil. Y si se estima la demanda, el juez puede forzar al vendedor a llevar a cabo la venta.
Si prefirieras resolver el contrato por incumplimiento, como hemos indicado, tendrías derecho a reclamar al vendedor una compensación por los daños ocasionados, como los gastos en los que hayas incurrido relacionados con la operación, la pérdida de otras oportunidades, etc., lo cual está contemplado en el artículo 1101 CC.
No obstante, en este tipo de contrato no se suele concretar el tipo o alcance de la penalización (esta se detallaría en la demanda).
Arras penitenciales
Las arras penitenciales, también llamadas de desistimiento, son las más típicas en las compraventas de vivienda. Es el que suelen ofrecer las inmobiliarias, puesto que permite a ambas partes echarse atrás habiendo establecidos cuáles son las consecuencias del incumplimiento, que suele ser la de efectuar el pago de una indemnización para el perjudicado. Esta penalización se acuerda explícitamente en el contrato.
Al firmar el contrato, el comprador abona el 10 % del precio total de compra al vendedor en concepto de señal. En caso de desistir, éste pierde la señal, mientras que si es el vendedor quien se echa atrás, debe devolver al comprador el doble de la cantidad recibida.
Las arras penitenciales son las únicas arras que se mencionan directamente en el artículo 1454 del Código Civil.
Arras penales
Son parecidas a las arras confirmatorias, pero en este caso el acuerdo sí recoge de manera clara la indemnización a pagar en caso de que alguna de las partes desista de la operación. Funcionando de forma similar a una cláusula penal.
Si el vendedor no quiere seguir adelante con la compraventa, tendrá que pagar la indemnización acordada (normalmente el doble de la señal, tal y como sucede con las arras penitenciales) y además cumplir el contrato si el comprador lo exige. Si es el comprador quien lo incumple, perderá la señal y tendrá que abonar la cantidad estipulada en el documento.
Tal y como establece el artículo 1152 del Código Civil, la penalización sustituye a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, a menos que se haya pactado lo contrario.
¿Cuál es el tipo de arras más habitual?
El tipo de contrato de arras que mayoritarios en las compraventas de viviendas es el de arras penitenciales.
¿Y si no se especifica el tipo de arras en el contrato?
El tipo de arras debe estar claramente especificado en el contrato. Si no está claro, los tribunales suelen interpretar que son arras confirmatorias. Esto implicaría que no sería posible la resolución del contrato simplemente perdiendo o devolviendo el doble de las arras.
¿Cómo reclamar el incumplimiento del contrato de arras?
De acuerdo con el artículo 1454 del Código Civil, cuando en un contrato se han pactado arras penitenciales, el vendedor que decide desistir del contrato está obligado a devolver al comprador el doble de la cantidad entregada en concepto de arras.
Si la reclamación amistosa no da resultado, el comprador puede iniciar las actuaciones necesarias para obtener su indemnización. Entre las opciones disponibles se encuentran:
- Requerir formalmente al vendedor para que comparezca ante notario con el fin de resolver el contrato de mutuo acuerdo.
- Resolver el contrato ante notario y, posteriormente, reclamar judicialmente la penalización correspondiente.
En este supuesto, el vendedor deberá devolver las cantidades adelantadas (por ejemplo, los 10.000 euros entregados en concepto de arras) y, además, el comprador podrá solicitar una indemnización por daños y perjuicios. Dicha indemnización se calculará teniendo en cuenta tanto el daño efectivamente causado como la ganancia dejada de obtener.
Esta situación puede resultar especialmente conflictiva para el vendedor, ya que la interposición de una demanda puede dar lugar a una anotación preventiva en el Registro de la Propiedad, lo que dificultaría o impediría la venta del inmueble mientras dure el procedimiento judicial.
¿Qué pasa con el gasto de la tasación que pagó el comprador?
Otra de las dudas habituales en estos supuestos se refiere a la tasación de la vivienda, un gasto que en muchas ocasiones asumen los compradores y cuya devolución pueden plantearse reclamar.
Ahora bien, ¿en qué casos procede dicha reclamación? Para determinarlo, es imprescindible revisar el contrato de arras, ya que, si no existe una cláusula específica que prevea la devolución de los gastos asumidos por el comprador en caso de desistimiento del vendedor, éste no estará obligado a reintegrarlos.
Por último, y teniendo en cuenta la importancia de conocer el contenido y la «letra pequeña» de los contratos a la hora de comprar o vender una vivienda, le recomendamos que, antes de firmar nada, consulte con un abogado especializado en derecho inmobiliario.
En Garabana Abogados podremos asesorarle de manera eficaz, resolviendo todas sus dudas y cuidando de todos los aspectos implícitos que conlleva un proceso de compraventa de un inmueble. Si tiene cualquier pregunta, póngase en contacto con nosotros.
