Cuando una persona quiere dejar una vivienda a sus hijos o herederos, suele surgir siempre la misma pregunta: ¿es mejor donársela en vida o esperar a que la reciban por herencia?
Para responder a eso, no debemos fijarnos únicamente en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Para saber qué opción sale mejor económicamente, hay que calcular también el IRPF que puede generar la transmisión, la plusvalía municipal y los beneficios fiscales que correspondan en función de la comunidad autónoma.
A lo largo de mi trayectoria como abogada, uno de los errores que más he visto es basarse solo en los impuestos que pagará el receptor del inmueble. Planificar fiscalmente la transmisión de una vivienda requiere un análisis más exhaustivo y valorar otros factores.
Una donación puede beneficiarse de importantes bonificaciones autonómicas y, pese a ello, resultar más cara que una herencia si el propietario debe tributar en el IRPF por la ganancia acumulada desde que compró el inmueble.
Por eso, antes de recomendar una alternativa, en Abogados Garabana analizamos quién transmite la vivienda, quién la recibe, dónde está situada, cuánto ha aumentado su valor y qué ocurrirá con el inmueble después de la transmisión.
El estudio de todos estos factores nos permite determinar si conviene donar ahora, transmitir por herencia o estudiar otras fórmulas para proteger el patrimonio familiar.
Donación o herencia: ¿qué impuestos hay que pagar?
En una donación, el propietario entrega la vivienda a otra persona mientras vive. En una herencia, la transmisión se produce por su fallecimiento, conforme a las disposiciones testamentarias y las reglas sucesorias aplicables.
Ambas operaciones están sujetas al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), regulado por la Ley 29/1987, de 18 de diciembre. La diferencia es que la ley distingue entre adquisiciones inter vivos y adquisiciones mortis causa, y las comunidades autónomas pueden establecer beneficios fiscales diferentes para cada supuesto.
Para comparar correctamente las dos alternativas, conviene separar los tres principales costes fiscales:
Impuesto | Si donas la vivienda | Si la dejas en herencia |
|---|---|---|
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones | Lo paga quien recibe la donación. | Lo paga quien hereda. |
IRPF | El propietario que dona puede tener que tributar por la ganancia patrimonial. | El fallecimiento no genera, por sí mismo, una ganancia patrimonial en el IRPF del fallecido. |
Plusvalía municipal | Puede pagarla quien recibe la vivienda donada. | Puede pagarla quien hereda el inmueble urbano. |
De esta tabla podemos extraer una primera conclusión: la donación puede generar un coste en el IRPF del propietario que no se produce cuando la vivienda se transmite por fallecimiento. Por esta razón, es imprescindible analizar cada caso para ver qué opción generará menos costes fiscales en total.
Una donación puede beneficiarse de importantes bonificaciones autonómicas y, pese a ello, resultar más cara que una herencia si el propietario debe tributar en el IRPF por la ganancia acumulada desde que compró el inmueble.
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: la comunidad autónoma puede cambiar el resultado
El ISD es uno de los primeros elementos que analizo al estudiar una transmisión inmobiliaria. Aunque existe una ley estatal, las comunidades autónomas de régimen común tienen competencias para regular reducciones, tarifas y bonificaciones. País Vasco y Navarra cuentan con sus propios regímenes forales.
Esto significa que una donación entre padres e hijos puede tener un coste muy distinto según la normativa autonómica. Lo mismo sucede con una herencia.
En algunas comunidades existen bonificaciones muy elevadas para las transmisiones entre familiares directos. En otras, las condiciones para acceder a esos beneficios dependen del parentesco, del patrimonio preexistente, de la formalización en escritura pública o del cumplimiento de ciertos requisitos.
Es por ello que, cuando calculo el impuesto, no me limito a aplicar un porcentaje al valor de la vivienda. Lo que hacemos es primero ver a qué normativa está supeditada la transmisión; y después calculamos la cuota teniendo en cuenta las reducciones y bonificaciones que correspondan.
¿Qué valor se utiliza para calcular el impuesto?
Este punto es especialmente importante. Para los inmuebles, el artículo 9 de la Ley 29/1987 establece, con carácter general, que la base imponible se determina por el valor de referencia catastral vigente en la fecha del devengo. Si el valor declarado es superior, se toma el declarado. Cuando no existe valor de referencia o no puede certificarse, se aplican las reglas legales correspondientes, que atienden al valor declarado o al valor de mercado.
Por tanto, antes de firmar una donación, conviene comprobar el valor de referencia y contrastarlo con el valor real del inmueble. Si existen motivos para considerar que el valor de referencia perjudica al contribuyente, puede impugnarse a través de los procedimientos previstos legalmente.
En concreto, existen dos vías principales:
- Solicitud de rectificación de la autoliquidación. Si el contribuyente ya ha presentado y pagado el impuesto, puede solicitar que se rectifique la autoliquidación, alegando que el valor de referencia aplicado perjudica sus intereses legítimos y aportando pruebas que justifiquen una valoración inferior.
- Recurso contra la liquidación administrativa. Si la Administración ha emitido una liquidación, puede interponerse un recurso potestativo de reposición o una reclamación económico-administrativa, según corresponda. Estas vías permiten discutir el valor aplicado y aportar pruebas para justificar que no se ajusta al valor de mercado.
Para respaldar la impugnación, resulta útil aportar una tasación pericial independiente, fotografías del estado del inmueble, documentación sobre defectos o reformas pendientes y comparables de mercado que permitan justificar su valor real. La Administración tributaria deberá solicitar el informe correspondiente a la Dirección General del Catastro para que ratifique o corrija el valor de referencia.
Posibles bonificaciones o reducciones
También hay que tener presente que el impuesto se calcula atendiendo a las circunstancias de quien recibe la vivienda, no solo a las del propietario que la dona. El parentesco entre quien transmite la vivienda y quien la recibe puede dar derecho a determinadas reducciones y bonificaciones.
Además, la normativa puede tener en cuenta el patrimonio previo del beneficiario para calcular la cuota tributaria. Por eso, antes de comparar una donación con una herencia, es necesario comprobar los beneficios fiscales vigentes en la comunidad autónoma en la que se ubica el inmueble y las circunstancias personales de quien lo recibe.
Mi recomendación es calcular el ISD de ambas opciones antes de tomar una decisión. Que una comunidad bonifique mucho las donaciones no siempre significa que donar salga más barato: todavía quedaría analizar el IRPF y la plusvalía municipal.
El IRPF: el impuesto que puede hacer más cara una donación
Si hay un aspecto que considero decisivo al comparar una donación con una herencia, es el IRPF del propietario. Veo muchas familias que se centran en cuánto pagará el hijo por recibir la vivienda, pasando por alto que el padre o la madre pueden tener que tributar por la revalorización del inmueble.
El artículo 33.1 de la Ley 35/2006, del IRPF, considera ganancias o pérdidas patrimoniales las variaciones de valor que se ponen de manifiesto cuando cambia la composición del patrimonio. Y la donación de una vivienda puede generar una ganancia patrimonial aunque el propietario no reciba dinero a cambio.
¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial al donar una vivienda?
Para calcularla, hay que comparar el valor de transmisión con el valor de adquisición, teniendo en cuenta las reglas específicas del IRPF.
En términos generales, el valor de adquisición comprende:
- El precio pagado por la vivienda.
- Los gastos y tributos inherentes a la compra satisfechos por el propietario.
- Las inversiones o mejoras que legalmente puedan incorporarse a ese valor.
El valor de transmisión en una donación se determina conforme a las reglas fiscales específicas de las transmisiones lucrativas, con el límite del valor de mercado.
Veamos un ejemplo.
Imaginemos que un padre compró una vivienda por 120.000 euros y que, teniendo en cuenta los gastos y las mejoras computables, su valor de adquisición fiscal asciende a 135.000 euros. Actualmente, el inmueble tiene un valor de transmisión a efectos del IRPF de 280.000 euros.
La ganancia patrimonial sería de 145.000 euros, antes de considerar otros ajustes que pudieran resultar imputables. Esa ganancia se integraría en la base imponible del ahorro y tributaría conforme a los tipos vigentes.
Lo importante es que el padre podría tener que pagar IRPF por esa ganancia aunque no haya recibido dinero con el que afrontar el impuesto. En otras palabras, la donación puede tener una revalorización y hacer que esta aflore fiscalmente en el momento de transmitir el inmueble.
¿Qué ocurre con el IRPF cuando la vivienda se hereda?
Aquí encontramos una diferencia sustancial. El artículo 33.3.b) de la Ley 35/2006 establece que no existe ganancia o pérdida patrimonial en las transmisiones lucrativas por causa de muerte del contribuyente.
En consecuencia, la revalorización de la vivienda no tributa en el IRPF del fallecido por el mero hecho de que sus herederos la reciban.
Esto no significa que la herencia esté libre de impuestos. Los herederos deberán liquidar el ISD y, cuando proceda, la plusvalía municipal. Pero se evita que la ganancia patrimonial acumulada por el propietario tribute en su declaración del IRPF por la transmisión derivada de su fallecimiento.
Por ello, cuando una vivienda ha aumentado mucho de valor desde que se compró, heredar suele conllevar una ventaja fiscal importante frente a donarla, especialmente si la comunidad autónoma ya ofrece beneficios relevantes en el Impuesto sobre Sucesiones.
Una excepción importante: la vivienda habitual de los mayores de 65 años
No todas las donaciones generan necesariamente una factura de IRPF. El artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF contempla la exención de las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual por contribuyentes mayores de 65 años y por personas en situación de dependencia severa o gran dependencia. La exención puede extenderse también a una donación, siempre que se cumplan algunos requisitos.
Este supuesto merece una atención especial en la planificación familiar. Si una persona mayor de 65 años quiere donar la vivienda en la que reside, puede que no tenga que tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial.
Ahora bien, antes de aplicar la exención, compruebo que el inmueble cumple la definición fiscal de vivienda habitual y que se satisfacen los requisitos temporales y demás condiciones exigibles. No basta con que sea una vivienda propiedad del donante.
También hay que recordar que esta exención afecta al IRPF, no al resto de los impuestos de la operación. La donación seguirá teniendo que analizarse desde el punto de vista del ISD y de la plusvalía municipal.
Plusvalía municipal: otro coste que hay que calcular
La plusvalía municipal, cuyo nombre técnico es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), grava el incremento de valor del terreno urbano puesto de manifiesto con ocasión de determinadas transmisiones.
Está regulada en los artículos 104 y siguientes del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.
Tanto una donación como una herencia pueden generar la obligación de afrontar este impuesto. En las transmisiones lucrativas, el contribuyente es, con carácter general, quien recibe el inmueble: el donatario en una donación y el heredero en una sucesión.
La cuota depende, entre otros elementos, del valor catastral del suelo, del periodo de generación del incremento, del método de cálculo aplicable y de los coeficientes y tipos aprobados por el ayuntamiento.
Hay dos cuestiones que hay que verificar antes de transmitir:
- Si no ha existido incremento de valor del terreno, puede que la transmisión no esté sujeta al impuesto, siempre que se acredite esta inexistencia de incremento.
- Si el cálculo por el incremento real resulta inferior al cálculo objetivo, puede solicitarse que se aplique la base imponible inferior.
La ley contempla, por tanto, mecanismos para evitar que el impuesto se calcule como si hubiera existido una revalorización que realmente no se ha producido o para atender al incremento real cuando corresponda.
También hay una diferencia reseñable en los plazos dispuestos para solicitar estos ajustes. El artículo 110 del Real Decreto Legislativo 2/2004 establece, con carácter general, 30 días hábiles para las transmisiones entre vivos y seis meses para las transmisiones por causa de muerte, con posibilidad de solicitar una prórroga de hasta un año en este último caso.
Nunca recomiendo dar por hecho que la plusvalía será insignificante por tratarse de una transmisión familiar. Para evitar sorpresas desagradables, es necesario calcularla con los datos catastrales del inmueble y la ordenanza municipal aplicable.
Entonces, ¿cuándo interesa donar una vivienda en vida?
Después de revisar los tres impuestos, la pregunta adecuada ya no es si donar es mejor que heredar en términos generales, sino en qué circunstancias concretas compensa adelantar la transmisión.
Cuando sale rentable la donación
La donación puede ser más recomendable cuando se cumplen varias condiciones:
- El IRPF del donante es reducido o es posible aplicar una exención. Es el caso que conviene estudiar, por ejemplo, cuando se transmite la vivienda habitual de una persona mayor de 65 años que reúne los requisitos legales.
- La comunidad autónoma ofrece beneficios fiscales favorables para las donaciones. Si el ahorro en el ISD es relevante y el coste del IRPF no lo neutraliza, la operación puede resultar interesante.
- Existe una necesidad patrimonial actual. Quizá los hijos necesitan disponer de la vivienda ahora, o la familia quiere organizar el patrimonio y repartir determinados bienes en vida.
- El propietario conserva recursos suficientes para su futuro. Una donación no debería dejar al donante sin patrimonio para afrontar gastos de vivienda, dependencia, asistencia o cualquier otra necesidad que pueda surgir.
En estas circunstancias, donar puede ser una decisión razonable tanto fiscal como familiarmente. Pero es necesario valorar el coste completo y las consecuencias jurídicas de la transmisión.
Cuándo es preferible esperar a la herencia
La herencia suele partir con ventaja cuando el inmueble ha experimentado una gran revalorización, el donante no puede acogerse a una exención de IRPF y la normativa autonómica ya ofrece reducciones o bonificaciones relevantes para los herederos.
En este escenario, donar puede obligar a pagar ahora un IRPF cuantioso, además del ISD y la plusvalía municipal. Si se espera a la sucesión, no se genera la ganancia patrimonial en el IRPF del fallecido por la transmisión mortis causa.
También hay que considerar la situación personal del propietario. Si necesita seguir viviendo en la vivienda, obtener ingresos por su alquiler o mantener el control sobre el inmueble, transmitir la plena propiedad no suele ser la mejor opción, aunque los cálculos fiscales parezcan favorables.
¿Y si quiero donar la vivienda, pero seguir viviendo en ella?
Una alternativa que merece estudio es donar la nuda propiedad y reservarse el usufructo vitalicio.
Explicado en términos sencillos, este mecanismo permite que el hijo reciba la nuda propiedad, mientras que el progenitor conserva el derecho de usar la vivienda y disfrutar de ella durante el tiempo establecido, que en el caso del usufructo vitalicio se extiende, por regla general, hasta su fallecimiento.
Esta fórmula hace posible que podamos organizar la transmisión patrimonial sin que el progenitor pierda automáticamente el derecho a vivir en el inmueble. No obstante, tiene consecuencias fiscales propias: la valoración del usufructo y de la nuda propiedad, el ISD, el posible IRPF del donante y los efectos de una futura venta deben analizarse de forma específica.
Antes de poner sobre la mesa esta alternativa, considero imprescindible comprobar que la estructura responde a las necesidades reales de la familia y no solo a una expectativa de ahorro fiscal.
Conclusión: el ahorro fiscal no debe comprometer tu patrimonio
Cuando asesoro a una familia que quiere transmitir una vivienda, mi objetivo no es solamente conseguir que pague los menores impuestos posibles en el momento de firmar. Busco que la decisión tenga sentido económico y jurídico en su conjunto.
Una donación puede facilitar la planificación patrimonial y permitir que los hijos reciban antes un inmueble, pero también puede anticipar una factura de IRPF que se evitaría si la transmisión se produce por fallecimiento. La herencia, por su parte, puede resultar fiscalmente más favorable, aunque no siempre responde a las necesidades familiares ni a los objetivos del propietario.
Además, hay una cuestión que considero fundamental: no suele ser buena idea transmitir una vivienda únicamente para aprovechar una bonificación fiscal si eso deja al propietario sin seguridad económica o sin el control que necesita sobre su hogar. El ahorro debe medirse junto con la protección del donante, los derechos de los familiares y las consecuencias de una futura venta.
Mi consejo es realizar una simulación comparativa antes de acudir al notario. Con los datos del inmueble y las circunstancias familiares, se pueden calcular ambas alternativas, identificar los potenciales beneficios fiscales y decidir con conocimiento de causa. En materia de planificación patrimonial, anticiparse no significa necesariamente donar ya el inmueble, sino elegir el momento y la forma de transmitir que mejor protejan a toda la familia.
Fuentes normativas
- Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
- Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
- Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
