Reclamar los gastos de una hipoteca es posible en ciertos casos. Si eres propietario y te quieres recuperar ciertos costes de formalización de tu préstamo hipotecario que no deberías haber pagado tú, lo que explicamos en este artículo te interesará. Para saber si merece la pena reclamar gastos de hipoteca, es importante conocer, en primer lugar, qué gastos se pueden reclamar en cada caso y quiénes tienen derecho a hacerlo.
Desde nuestro despacho especializado en derecho inmobiliario te vamos a explicar todo lo que debes saber si quieres reclamar los gastos de formación de hipoteca.
¿Qué son los gastos de formalización de hipoteca?
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario es la que determina quién debe afrontar cada uno los gastos de formalización de la hipoteca. Antes de la entrada en vigor de esta norma, no existía una regulación concreta sobre el reparto de los gastos de formalización de una hipoteca.
Tal y como se especifica en el en el artículo 14.1 de esta ley, los clientes deben hacerse cargo de los siguientes gastos:
- Tasación del inmueble.
- Gastos notariales de la copia de la escritura, en caso de solicitarla.
La entidad que concede el préstamo hipotecario, por su parte, debe asumir los siguientes costes:
- Gastos de gestoría.
- Gastos notariales de la copia de la escritura, en caso de solicitarla.
- Gatos notariales de escritura del préstamo.
- Gastos de inscripción de las garantías en el registro.
En cuanto al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, es la normativa tributaria en vigor la que establece quién y cómo debe hacerse cargo de su pago. Este impuesto se abona siempre que se suscribe un documento notarial que debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad.
Esta forma de distribución de los gastos se aplica a los contratos formalizados después del 16 de junio de 2019 (cuando entró en vigor de la Ley 5/2019).
Para los contratos suscritos antes de esta fecha, la distribución legal de los gastos difiere:
- Los gastos notariales deben repartirse al 50 % entre las partes.
- Los gastos de tasación debe abonarlos la entidad prestamista.
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que corre a cargo del cliente o prestatario.
El titular de una hipoteca tiene derecho a reclamar los gastos de formalización del préstamo que haya asumido. Vamos a ver cuáles son los requisitos, documentación y plazos para poder hacerlo.
¿Quién y cuándo puede reclamar los gastos de una hipoteca?
Requisitos para reclamar los gastos hipotecarios
- Haber firmado una hipoteca en la que se haya asumido el pago de los gastos hipotecarios. Las cláusulas abusivas contenidas en los contratos hipotecarios son el fundamento principal de estas reclamaciones. Si la hipoteca presenta este tipo de cláusula, el cliente puede iniciar el proceso para recuperar el dinero.
- Que la entidad bancaria haya obligado al cliente a asumir estos costes de manera unilateral, sin ofrecer la posibilidad de negociar o repartir los gastos de forma equitativa.
- Contar con la documentación necesaria para poder justificar el pago de los gastos. Principalmente se necesitan: copia del contrato de la hipoteca y las facturas que acrediten el pago de los gastos. Incluso si no existe documentación, es posible iniciar el proceso de reclamación, aunque este puede ser algo más complejo.
Plazos para reclamar los gastos de una hipoteca
El plazo para reclamar los gastos de una hipoteca puede variar en función de distintos factores. Aunque la sentencia del Tribunal Supremo ha generado dudas sobre los tiempos aplicables, en términos generales se entiende que los afectados cuentan con hasta cinco años desde la última resolución judicial o desde la cancelación del préstamo para presentar su reclamación.
No obstante, es fundamental revisar los plazos específicos de cada caso, ya que pueden existir diferencias según las circunstancias particulares. Asimismo, las decisiones judiciales más recientes han precisado cómo cambian los plazos de reclamación según el tipo de hipoteca y la comunidad autónoma correspondiente.
¿Puedo reclamar gastos hipoteca de hace 20 años?
Pueden reclamar los gastos hipotecarios cualquier titular de una hipoteca, sin importar el año exacto en que se formalizó. La jurisprudencia suele favorecer a los consumidores, por lo que en la mayoría de los casos las entidades llegan a acuerdos antes de acudir a los tribunales.
Si no se alcanza un acuerdo, los bancos suelen ser condenados a devolver las cantidades al cliente, incluso si la hipoteca tiene 20 años o más de antigüedad. La posibilidad de reclamar depende de distintos aspectos que se reflejan en diversas sentencias del Tribunal Supremo. Entre los más relevantes están la declaración de nulidad de las cláusulas abusivas —las cuales no prescriben— y la reclamación de cantidades, que sí debe realizarse en un plazo máximo de cinco años a partir de la declaración de nulidad de la cláusula.
En otras palabras, una vez que el Tribunal Supremo declara abusiva una cláusula de tu hipoteca, dispones de cinco años para solicitar la devolución de los gastos. Este plazo empieza a contar en la fecha exacta en la que la cláusula es declarada nula.
No existe, sin embargo, un límite temporal para pedir que una cláusula sea considerada nula. Así, el plazo dependerá del tipo de acción que quieras ejercer: si solo buscas la nulidad, puedes hacerlo en cualquier momento; si buscas la devolución del dinero, debes fijarte en cuándo se declaró la nulidad.
Además, es importante saber que las cantidades pueden reclamarse aunque la hipoteca esté totalmente pagada. Incluso en caso de fallecimiento del titular, sus herederos tienen derecho a exigir la devolución al banco.
Si el Tribunal Supremo declara abusiva una cláusula de tu hipoteca, contarás con 5 años para reclamar los gastos. Estos 5 años comenzarán a contar desde el día en el que se declara nula la cláusula.
Sin embargo, no hay un margen de tiempo para poder declarar como nula dicha cláusula.
¿Qué gastos de formalización de hipoteca puedo reclamar al banco?
Los gastos hipotecarios que se pueden reclamar son los siguientes:
- Gastos de notaría: Correspondientes a la firma de la escritura de la hipoteca.
- Gastos de registro de la propiedad: Asociados a la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
- Gastos de gestoría: Servicios legales contratados para la tramitación del préstamo hipotecario.
- Tasación del inmueble: La valoración de la propiedad para determinar su importe y el de la hipoteca.
Generalmente, cuando el pago de estos gastos ha sido asumido por el cliente por la aplicación de una cláusula abusiva en el contrato hipotecario, las entidades bancarias están obligadas legalmente a devolver este dinero si les es reclamado.
¿Qué cantidad de dinero puede recuperar reclamando los gastos hipotecarios?
La cantidad que puedes recuperar depende del valor de los gastos asociados a la hipoteca. Habitualmente, las reclamaciones exitosas pueden suponer una devolución de entre 500 y 3.000 euros, según el importe de la hipoteca y el de los gastos reclamables.
En promedio, el dinero que puedes recuperar se sitúa en torno a los 1.000 o 2.000 euros, más los intereses que legalmente que correspondan.
¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios? Proceso y pasos
El proceso de reclamación de gastos hipotecarios suele tener fases:
Reclamación extrajudicial
El primer paso es realizar una reclamación extrajudicial al banco. Para ello se le envía a la entidad una carta de reclamación en la que se detallan los gastos que se pagaron y se solicita formalmente su devolución. Es fundamental adjuntar copias de las facturas y documentos que justifiquen la reclamación. También se recomienda que la comunicación sea clara y concisa, y especificar concretamente los importes que se reclaman.
Además, desde la entrada en vigor de la la LO 1/2025, que precisa, en su DA7.ª que, en litigios en materia de consumo, “se entenderá cumplido el requisito de procedibilidad por la reclamación extrajudicial previa a la empresa o profesional con el que hubieran contratado, sin haber obtenido una respuesta en el plazo establecido por la legislación especial aplicable, o cuando la misma no sea satisfactoria, y sin perjuicio de que puedan acudir a cualquiera de los medios adecuados de solución de controversias, tanto los previstos en legislación especial en materia de consumo, como los generales previstos en la presente ley”, se hace imprescindible interponer esta reclamación previa.
Respuesta del banco
Una vez enviada la reclamación, el banco tiene un plazo de dos meses para enviar su respuesta. Durante este tiempo, la entidad evaluará la solicitud y decidirá si la acepta o la rechaza. En caso de aceptarla, la entidad procederá a abonar la devolución de los gastos hipotecarios reclamados. Si rechaza la solicitud, se debe considerar la reclamación por vía judicial.
Reclamación judicial
La reclamación judicial implica iniciar procesos y preparar documentos legales más complejos, por lo que será indispensable contar con un abogado especializado en derecho hipotecario y bancario. Este servicio legal ayuda a formular la demanda ante los tribunales aportando la documentación y justificaciones de forma apropiada, lo cual incrementa en gran medida posibilidades de éxito.
Si bien la vía judicial puede generar costes legales y de representación, muchas veces la reclamación judicial resulta favorable para el demandante. En estos casos, el cliente no solo recupera los gastos de la hipoteca, sino que también puedes reclamar las costas judiciales, es decir, los gastos del proceso. Los más evidentes son los honorarios del abogado, aunque también pueden existir otros costes, como los honorarios del procurador, las tasas judiciales, o los informes periciales o gastos de notificaciones.
¿Merece la pena reclamar gastos hipoteca?
Ventajas de reclamar los gastos hipotecarios
La principal ventaja de reclamar los gastos de hipoteca es que tienes la posibilidad de recuperar una cantidad de dinero que pagaste de forma injusta y que puede servir para mejorar tu situación financiera.
Además, reclamar estos gastos hipotecarios es una forma de hacer valer los derechos del consumidor y presionar a las entidades bancarias para que cumplan con sus obligaciones legales. De este modo contribuyes a evitar futuros abusos bancarios en otros contratos hipotecarios.
Desventajas o posibles complicaciones
Dicho lo anterior, es importante remarcar que el procedimiento de reclamación puede ser complejo y alargarse en el tiempo, sobre todo si la entidad bancaria se niega a devolver los gastos y decides iniciar un proceso judicial. Ten en cuenta también que estas reclamaciones pueden conllevar costes legales, aunque estos pueden ser restituidos si la demanda se resuelve a tu favor.
También hay que tener en cuenta que no todas las reclamaciones terminan con una resolución favorable, aunque con un buen abogado especialista, si tienes razones de peso para la reclamación, seguramente acabes ganando.
¿Es recomendable contar con un abogado para reclamar los gastos de una hipoteca?
Contar con un abogado especializado en reclamaciones hipotecarias suele facilitar y acelerar considerablemente el trámite. Este profesional puede analizar toda la documentación, elaborar la solicitud de devolución y, si fuera necesario, encargarse de la representación judicial.
También puede ayudarte a recuperar la mayor cantidad posible, asegurándose de incluir todos los gastos reclamables y evitando contratiempos durante el procedimiento. Si crees que puedes reclamar, es aconsejable acudir a un abogado experto que garantice la protección de tus derechos.
Por último, y teniendo en cuenta la importancia de conocer el contenido y la «letra pequeña» de los contratos a la hora de comprar o vender una vivienda, le recomendamos que, antes de firmar nada, consulte con un abogado especializado en hipotecas.
En Garabana Abogados podremos asesorarle de manera eficaz, resolviendo todas sus dudas y cuidando de todos los aspectos implícitos que conlleva un proceso de compraventa de un inmueble. Si tiene cualquier pregunta, póngase en contacto con nosotros.
