Es de sobra conocido que en España existe un verdadero problema para acceder a una vivienda, ya sea como arrendamiento o como compraventa. Este se debe, en gran parte, a una serie de circunstancias como son la debilidad de la vivienda pública, en comparación con el resto de los países europeos; y, una normativa desfavorable a la hora de contratar préstamos hipotecarios por parte de los consumidores, que se traduce en un sobreendeudamiento familiar, que ha provocado en los últimos años numerosas ejecuciones hipotecarias y desahucios de vivienda.
Por ello, y con el fin de dar solución a esta problemática que afecta a tanta gente, nace la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que regula y reforma diferentes normas ya existentes, las cuales exponemos a continuación:
1. Nace el término “zona de mercado residencial tensionado”.
Esto quiere decir que, las administraciones competentes en materia de vivienda pueden acordar una serie de medidas en aquellas zonas en las que no exista suficiente oferta de viviendas en condiciones asequibles para la población. Para que así se acuerde, deben cumplir, al menos, uno de estos dos requisitos:
- Que los gastos destinados a hipoteca o alquiler, más los suministros básicos (agua, luz, gas…), superen el 30% de sus ingresos medios.
- Que el precio del alquiler o compra de la vivienda haya incrementado en los últimos cinco años sea superior al 3% del crecimiento acumulado del IPC en la Comunidad Autónoma donde se encuentre ubicada la vivienda.
Redacción de nuevos contratos de arrendamiento
de larga temporada
Para poder declarar estas zonas como “tensionadas”, se ha de tramitar un procedimiento preparatorio específico, y una vez se haya resuelto sobre ello, tendrá una validez de tres años.
2. Nace el término “grandes tenedores”.
Son aquellos propietarios de más de diez inmuebles urbanos o con una superficie construida de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, en ambos casos. Sin embargo, se podrá considerar gran tenedor a aquellos titulares de hasta cinco o más inmuebles si las viviendas se encuentran ubicadas en zonas de mercado residencial tensionado.
3. En relación con la Ley de Arrendamientos Urbanos, si se declara una zona como “tensionada”, tendrá sus efectos en los contratos de arrendamiento, por ejemplo:
Son aquellos propietarios de más de diez inmuebles urbanos o con una superficie construida de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, en ambos casos. Sin embargo, se podrá considerar gran tenedor a aquellos titulares de hasta cinco o más inmuebles si las viviendas se encuentran ubicadas en zonas de mercado residencial tensionado.
- Si termina el periodo de prórroga del contrato, el inquilino tendrá derecho a otra prórroga extraordinaria, por periodos anuales con un máximo de tres años, con los mismos términos y condiciones que ya existían.
- Si se firma un nuevo contrato de arrendamiento, la renta del alquiler no podrá superar la del contrato anterior más la subida del IPC, salvo determinados supuestos.
- Además, si el arrendador es gran tenedor, la renta del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, con ciertos matices.
4. En relación con la Ley de Arrendamientos Urbanos, si se declara una zona como “tensionada”, tendrá sus efectos en los contratos de arrendamiento, por ejemplo:
Son aquellos propietarios de más de diez inmuebles urbanos o con una superficie construida de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, en ambos casos. Sin embargo, se podrá considerar gran tenedor a aquellos titulares de hasta cinco o más inmuebles si las viviendas se encuentran ubicadas en zonas de mercado residencial tensionado.
- Si termina el periodo de prórroga del contrato, el inquilino tendrá derecho a otra prórroga extraordinaria, por periodos anuales con un máximo de tres años, con los mismos términos y condiciones que ya existían.
- Si se firma un nuevo contrato de arrendamiento, la renta del alquiler no podrá superar la del contrato anterior más la subida del IPC, salvo determinados supuestos.
- Además, si el arrendador es gran tenedor, la renta del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia, con ciertos matices.
Estas son sólo algunas pinceladas de las implicaciones de la nueva Ley de Vivienda, pero si tiene cualquier duda, ya sea un particular o una empresa, propietario o arrendador, comprador o inquilino, no dude en ponerse en contacto con Garabana Abogados.
¿Sigue teniendo dudas sobre la nueva ley de vivienda?
En Abogados Garabana podremos asesorarte sobre la redacción de nuevos contratos de arrendamiento de larga temporada, desahucio de inquilinos por falta de pago, contratos de nuevas hipotecas y compraventa a través de inmobiliarioas y/o a promotoras tras la entrada en vigor de la nueva ley de vivienda.
