El propietario de una vivienda tiene derecho a enajenarla sin limitación alguna, pero es importante conocer los efectos que tiene esta venta cuando existe un contrato de arrendamiento vigente, existiendo grandes diferencias en función a la fecha de celebración del contrato.
– Contratos celebrados entre el 1 de enero de 1995 hasta el 5 de junio de 2013:
Con la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y hasta la entrada en vigor de la Ley 4/2013, el nuevo propietario de la vivienda debe respetar el plazo de mínimo de duración de cinco años del contrato. En el caso de que la duración del contrato fuese superior, la Ley distingue entre si el adquirente es de buena fe (es decir, si desconocía que existía un contrato de arrendamiento previo, en los términos del art. 34 de la Ley Hipotecaria), en cuyo caso sólo tendría que respetar el contrato de arrendamiento durante ese plazo mínimo de cinco años; o si por el contrario, no es adquirente de buena fe, tendría que mantener el arrendamiento durante todo el plazo convenido en el contrato.
La Ley de Arrendamientos Urbanos distingue entre adquirentes que conocían la existencia del contrato de arrendamiento, o aquellos que lo desconocían, y en función a ello, el nuevo propietario deberá respetar el plazo mínimo de duración del contrato, o el plazo pactado en el contrato.
– Contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 6 de marzo de 2019:
- En caso de que, tanto la vivienda como el contrato estuviesen inscritos, el nuevo propietario debía respetar el contrato de arrendamiento.
- En caso de que sólo estuviese inscrita la vivienda, pero no el contrato de arrendamiento, hay que diferenciar entre el conocimiento o desconocimiento del nuevo propietario de la existencia del contrato de alquiler, ya que en función a ello, podrá proceder o no al desalojo del inquilino.
- En caso de que no estuviese inscrita la vivienda, y en consecuencia, el contrato de arrendamiento tampoco, el nuevo adquirente podrá poner fin al contrato de arrendamiento.
– Contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019:
Con la entrada en vigor del Real Decreto-ley 7/2019, se establece que no es necesaria la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad si el contrato es igual o inferior al plazo mínimo legal establecido, es decir, cinco años en caso de que el arrendador será persona física o siete años en caso de que sea persona jurídica.
Sin embargo, si el plazo de duración del arrendamiento es superior a esos cinco o siete años, habrá que determinar si el nuevo adquirente ha sido de buena fe o no, tal y como se determinó en la legislación anterior.
Si es arrendatario y su arrendador ha decidido vender la vivienda, o es propietario y desconoce qué sucede con su inquilino si se decide a enajenar el inmueble, le recomendamos ponerse en contacto con un abogado experto en arrendamiento urbanos.
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