Derecho de adquisición preferente:
El derecho de adquisición preferente otorga al inquilino la posibilidad de adquirir la vivienda con preferencia sobre cualquier otro posible comprador, sin que ello suponga, en ningún caso, el derecho a exigir al propietario la venta del inmueble.
Este derecho se divide en el ejercicio del “tanteo” y del “retracto”:
– El tanteo es el derecho que tiene el inquilino de adquirir con prioridad la vivienda sobre un tercer comprador. Por lo tanto, este derecho de tanteo, obliga al vendedor a ofrecerle la vivienda con anterioridad a su inquilino, para lo cual, debe notificar su deseo de vender el inmueble, informándole del precio y demás condiciones de la compraventa.
– El retracto, sin embargo, es el derecho que tiene el inquilino para, en el caso de que el vendedor no haya respetado su derecho de tanteo, poder adquirir la vivienda, a pesar de que ya haya sido vendida a un tercero.
El derecho de tanteo y retracto pertenece al inquilino, si bien, se puede pactar en el contrato de arrendamiento, la renuncia del arrendatario a este derecho de adquisición preferente.
¿Hay excepciones?
Como casi siempre, existen ciertas excepciones en las que el inquilino no va a poder ejercitar su derecho de tanteo o retracto, como son las siguientes:
– Si existe un retracto reconocido al condueño de la vivienda (por ejemplo, unos excónyuges que continúan siendo ambos dueños de la vivienda, dos hermanos que adquieren la vivienda como parte de la herencia…), o si figurase reconocido este derecho sobre un tercero en el Registro de la Propiedad en el momento en el que se firmó el contrato de arrendamiento.
– Si existen otros objetos alquilados como accesorios de la vivienda, el inquilino no podrá ejercitar sus derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda, si es que la venta recae también sobre esos mismos objetos.
– Tampoco podrá ejercitar el arrendatario su derecho de adquisición preferente cuando la vivienda alquilada se venda conjuntamente con el resto de las viviendas o locales que formen parte de un mismo inmueble; o, cuando se vendan de forma conjunta por varios propietarios a un mismo comprador.
¿Cómo se ejercitan los derechos de tanteo y de retracto?
El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece los siguientes plazos:
– Desde que haya recibido la notificación del propietario de la venta del inmueble, el inquilino dispone de 30 días naturales para comunicarle al propietario su deseo de adquirir el inmueble, o su renuncia a adquirirlo de manera preferente.
– Sin embargo, el derecho de retracto sólo se podrá ejercitar cuando, el inquilino, habiendo tenido oportunidad de adquirir el inmueble mediante el derecho de tanteo, no pudo comprarlo por causas imputables al vendedor, por ejemplo:
– Cuando falte notificación de la venta por parte del propietario
– Cuando la notificación tenga algún defecto, por ejemplo, falta el precio, o alguna de las condiciones esenciales de la venta, o el precio real al que se ha vendido el inmueble es inferior al ofertado en la notificación de la venta, etc.
Ello implica que, si el propietario realizó correctamente la notificación al inquilino, y éste, en el plazo de treinta días naturales no ejercitó su derecho de tanteo, después no podrá ejercitar el derecho de retracto.
En cuanto al plazo para ejercitar el retracto, será de otros treinta días desde que el nuevo adquirente comunique al inquilino su nueva condición de propietario, así como las condiciones esenciales de la compraventa.
Si el inquilino pudo ejercitar su derecho de tanteo, y no lo hizo por voluntad propia, perderá el derecho de retracto sobre la vivienda alquilada.
¿Se puede pactar la renuncia al derecho de adquisición preferente?
Así es, cuando se firma un contrato de arrendamiento, se puede establecer que el arrendatario renuncia a su derecho de adquisición preferente sobre la vivienda, pero el propietario deberá comunicar con una antelación de treinta días su intención de proceder a la venta del inmueble, en cualquier caso.
Por último, ya sea propietario o inquilino, si necesita asesoramiento sobre los derechos de adquisición preferente de la vivienda, cuando existe un contrato de arrendamiento vigente, no dude en ponerse en contacto con nosotros.
En Garabana Abogados somos especialistas en arrendamientos urbanos.
