¿Qué es un contrato de arras y para qué sirve?
El contrato de arras es, básicamente, un documento mediante el cual el comprador y el vendedor se obligan a llevar a cabo la compra de un inmueble en un tiempo determinado.
De esta forma, ambas partes se vinculan a cumplir con su compromiso de compra (el comprador) y de venta (el vendedor). A pesar de que es un contrato «aparentemente sencillo», resulta imprescindible que se redacte de manera clara, recogiendo los intereses de ambas partes, y fijado con precisión cuáles son los derechos y obligaciones de cada uno.
El contrato de arras contiene los aspectos básicos de lo que será el contrato de compraventa futuro. A su vez, existen diferentes modalidades de arras, que veremos a continuación.
Modalidades de contrato de arras
Existen varios tipos de arras, y es importante tener en cuenta qué modalidad se va a firmar, ya que las consecuencias del incumplimiento del contrato son muy diferentes en cada caso:
- Arras confirmatorias: en este tipo de contrato, ambas partes tienen la obligación de llevar a cabo la compraventa, sin que exista posibilidad de desistir del contrato. Esto implica que, si una de las partes no cumple con su obligación de compra o de venta, la otra parte puede reclamar judicialmente su cumplimiento.
- Arras penales: este tipo de arras se confunden muchas veces con las arras penitenciales, pero son diferentes. En las arras penales, las partes fijan una cantidad como penalización en caso de que una de las partes no cumpla su obligación. Si es el vendedor el que incumple, tendrá que abonar la cantidad acordada al comprador; si es el comprador el que incumple, perderá las arras abonadas (total o parcialmente). En este tipo de contratos, se fija esta cantidad como penalización, pero también se puede exigir el cumplimiento del contrato, si así se hace constar.
- Arras penitenciales: son las más habituales en la compraventa de inmuebles. El artículo 1.454 del Código Civil establece que, en caso de incumplimiento por parte del comprador, perderá las arras abonadas; y en caso de incumplimiento por parte del vendedor, deberá devolver al comprador la cantidad percibida doblada.
¿Cuál es el contenido del contrato de arras?
En cualquier contrato de arras, es obligatorio establecer los siguientes datos:
- Identificación del comprador y vendedor: nombre, apellidos, DNI o CIF, domicilio a efecto de notificaciones, teléfono y correo electrónico, si es posible.
- Objeto del contrato: cual es el bien que se va a comprar y vender. Además de la dirección del inmueble, es importante añadir el número de finca registral y corroborar que es la misma que en la nota simple. Si existen otros inmuebles anejos que se adquieren, es importante dejarlo reflejado (trastero, garaje, etc. ).
- Importe de la compraventa y forma de pago: cual es el precio que se va a pagar y si se abonará la totalidad con la firma del contrato de compraventa, o bien se abonará de manera periódica si se trata de un contrato de compraventa con pago aplazado. En este punto, es interesante, si es posible, dejar especificado si se abonará el precio mediante cheque, transferencia, etc.
- Cuantía de las arras y forma de entrega: la ley no establece una cuantía fija, aunque es habitual que ronde el 10% del precio de compra, pero serán el comprador y el vendedor los que fijen la cantidad exacta.
- Plazo para llevar a cabo el contrato de compraventa: el contrato de arras es el compromiso de compraventa por parte de comprador y vendedor, por ello, es obligatorio establecer un plazo máximo para la firma de la escritura pública de compraventa. Este plazo variará en función a los intereses de las partes, por ejemplo, si el comprador necesita financiación para adquirir el inmueble, o si el vendedor tiene que realizar cualquier tipo de trámite previo para poder llevar a cabo la venta (suele ser muy habitual en viviendas heredadas, o en viviendas antiguas en las que la situación registral no coincide con la realidad del inmueble…).
- Gastos, impuestos y Notaría: es muy recomendable dejar por escrito cómo se van a repartir los gastos de la compraventa del inmueble (Notaría, registro, impuestos), en qué Notaría se llevará a cabo o al menos, qué parte tiene preferencia a la hora de elegir Notario, y el plazo y forma de preaviso para la firma de la escritura pública.
¿Y qué pasa si no se establece qué tipo de arras se han firmado?
En ese caso, se entiende que la modalidad del contrato de arras es el de confirmatorias.
Otras cláusulas que se pueden incluir en el contrato de arras:
- Cláusula de cesión del derecho de compra: es esa cláusula que permite que el comprador que aparezca en el contrato de arras, no sea el mismo que finalmente va a comprar el inmueble el día de la firma de la escritura en Notaría. Suele ser habitual en grupos de empresas, o en personas físicas que no tienen asegurada la financiación para la compra, y para evitar perder el inmueble, lo acaba adquiriendo algún familiar o conocido.
- Cláusula específica de resolución del contrato de arras: consiste en establecer una causa concreta para que el comprador o el vendedor, pueda resolver el contrato sin sufrir las consecuencias del incumplimiento del contrato de arras, por ejemplo:
a) Si nos encontramos ante varios herederos de una vivienda que, por ejemplo, han de escriturar la aceptación de la herencia con antelación, se puede establecer que, en el caso de que llegase el plazo máximo para otorgar la compraventa y no se encontrase regulada la situación registral del inmueble, el comprador puede desistir de la compra con devolución de las arras abonadas.
b) Si en la nota simple de la vivienda aparece como «en construcción», y realmente la vivienda está terminada; o si en la nota simple de la vivienda aparecen determinados metros cuadrados, pero posteriormente se construyó algún anexo a la vivienda que no se refleja en la nota simple, se puede establecer la obligación del vendedor de regular la situación registralmente antes de la fecha máxima de compraventa pública, y en caso de que no lo llevase a cabo, el comprador puede desistir de la compra, solicitando la devolución de las arras.
Un contrato de arras para cada caso concreto.
Si bien es habitual que los contratos de arras se firmen con un contrato estándar, en aquellos casos en los que existe alguna complejidad, es importante que un abogado especialista en compraventas revise, y a ser posible, redacte, un contrato de arras específico, para evitar conflictos si una de las partes incumple su obligación de compra, o de venta.
Por último, si está valorando la compraventa de un inmueble, urbano o rústico, y necesita asesoramiento a la hora de suscribir cualquier tipo de contrato, le recomendamos ponerse en contacto con un abogado especialista en compraventas. En Garabana Abogados podremos asesorarle de manera eficaz, resolviendo todas sus dudas y redactando y revisando cada paso que dé hasta el mismo día de la firma en Notaría. Si tiene cualquier pregunta, póngase en contacto con nosotros.
