Cuando se firma un contrato de arras antes de otorgar la escritura pública de compraventa, hay un aspecto importante que se debe revisar: la modalidad de arras se está pactando. ¿Qué diferencia hay entre las arras penitenciales y las confirmatorias? ¿Qué conllevan las arras penales?
De la respuesta a estas cuestiones depende la protección que vendedor y comprador tienen frente a posibles incumplimientos o conflictos. La elección y redacción de las arras tiene un papel clave en muchas situaciones: ¿Qué pasa si el vendedor incumple el contrato de arras? ¿Y si lo hace el comprador? ¿Cuáles son as posibles consecuencias?
Cada tipo de arras produce efectos jurídicos diferentes, y no especificarlas claramente puede dar lugar a interpretaciones contradictorias y generar conflictos entre las partes. Un buen asesoramiento en derecho inmobiliario es esencial para garantizar que el contrato se ajusta a los intereses de las partes y previene riesgos legales y económicos.
¿Qué son las arras y por qué hay varias modalidades?
En las operaciones de compraventa inmobiliaria es habitual que, con carácter previo al otorgamiento de la escritura pública ante notario, comprador y vendedor suscriban un contrato de arras con la finalidad de asegurar la futura transmisión del inmueble y fijar las condiciones esenciales de la operación.
Aunque el Código Civil no regula de forma sistemática esta figura, sí contempla expresamente las arras penitenciales en su artículo 1454, y la doctrina y la jurisprudencia han perfilado las distintas modalidades existentes.
¿Cuál es la finalidad de las arras?
A través del contrato de arras, las partes dejan constancia de los elementos fundamentales de la compraventa, como la identificación y descripción de la vivienda, el precio convenido, la forma de pago, la distribución de gastos e impuestos, el plazo previsto para elevar el contrato a escritura pública y cualquier otra condición relevante para la operación. Asimismo, es habitual que el comprador entregue una cantidad de dinero a cuenta del precio total pactado, cantidad que recibe la denominación de arras.
Importancia de especificar el tipo de arras
Las arras no tienen siempre la misma naturaleza jurídica ni producen idénticos efectos. En nuestro ordenamiento se distinguen principalmente las arras confirmatorias, las penales y las penitenciales, y cada una de ellas tiene consecuencias muy diferentes en caso de incumplimiento.
Mientras que unas constituyen simplemente un anticipo del precio y una prueba de la celebración del contrato, otras actúan como cláusula penal o incluso permiten a cualquiera de las partes desistir libremente del negocio mediante la pérdida o devolución doblada de la cantidad entregada.
Precisamente por las importantes consecuencias jurídicas que se derivan de cada modalidad, resulta fundamental que el contrato especifique de forma clara y expresa qué tipo de arras se están pactando.
La ausencia de una redacción precisa puede dar lugar a problemas interpretativos y a conflictos entre las partes. De hecho, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido señalando que, ante la duda, las arras no se presumen penitenciales, sino confirmatorias, por lo que la voluntad de atribuir a las mismas una facultad de desistimiento debe constar de manera inequívoca en el contrato.
Las arras penitenciales son las únicas que permiten desvincularse de forma legítima del contrato a través de una compensación económica.
Tipos de arras en España: confirmatorias, penales y penitenciales
Como hemos avanzado, en el Derecho español pueden distinguirse tres modalidades de arras: confirmatorias, penales y penitenciales. Veamos primero la diferencia entre los dos tipos más habituales de arras: penitenciales y confirmatorias.
Arras confirmatorias vs. arras penitenciales
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias son las más habituales en la mayoría de casos y tienen una doble función: servir como prueba de la celebración del contrato y constituir un anticipo del precio de compraventa. La cantidad entregada se descontará posteriormente del precio total cuando se formalice la escritura pública.
Su finalidad principal es reforzar el compromiso adquirido por las partes, pero no permiten desistir libremente del contrato. En consecuencia, si una de las partes incumple sus obligaciones, la otra podrá acudir a las acciones previstas en el artículo 1124 del Código Civil y optar entre:
- Exigir el cumplimiento forzoso del contrato, con los intereses correspondientes.
- Resolver el contrato y reclamar la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados.
Las arras confirmatorias no están reguladas expresamente en el Código Civil, pero la doctrina y la jurisprudencia las reconocen plenamente y, además, son las que se presumen aplicables cuando el contrato no especifica de manera clara otra modalidad de arras.
Arras penitenciales
Las arras penitenciales son las únicas expresamente reguladas en el Código Civil, concretamente en su artículo 1454. Su principal característica es que permiten a cualquiera de las partes desistir unilateralmente del contrato sin necesidad de justificar su decisión.
Las consecuencias del desistimiento son las siguientes:
- Si desiste el comprador, perderá la cantidad entregada en concepto de arras.
- Si quien desiste es el vendedor, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad recibida.
Un contrato de arras redactado de forma ambigua o poco específica puede generar consecuencias económicas y conflictos entre las partes que podrían evitarse con una revisión jurídica adecuada.
¿Y qué pasa con las arras penales?
Las arras penales tienen una finalidad de garantía adicional, ya que incorporan una cláusula penal destinada a sancionar el incumplimiento del contrato. Aunque tampoco cuentan con una regulación específica, se les aplican las normas sobre cláusula penal contenidas en los artículos 1152 a 1155 del Código Civil.
¿Qué significa esto? Pues que, a diferencia de las arras penitenciales no permiten desistir libremente de la compraventa. O dicho de otra manera: si una de las partes incumple, la parte perjudicada podrá exigir el pago de la penalización pactada y, en determinados casos, también el cumplimiento del contrato, siempre que así se haya establecido expresamente.
La penalización suele consistir en la pérdida de las cantidades entregadas por el comprador o en la obligación del vendedor de devolverlas por duplicado, aunque las partes pueden pactar cualquier otra cuantía. Además, el juez podrá moderar la pena cuando el incumplimiento haya sido parcial o defectuoso.
Diferencia entre las arras confirmatorias, penitenciales y penales
La diferencia esencial radica en que las arras penitenciales son las únicas que permiten desvincularse lícitamente del contrato mediante una compensación económica. Por el contrario, tanto las arras confirmatorias como las penales tienen por finalidad asegurar el cumplimiento de la compraventa, por lo que el incumplidor no puede liberarse simplemente renunciando a las cantidades entregadas, salvo que las partes hayan pactado expresamente lo contrario.
Asimismo, mientras las arras penitenciales se encuentran reguladas en el artículo 1454 del Código Civil, las arras penales se rigen por las normas relativas a la cláusula penal y las confirmatorias han sido configuradas principalmente por la doctrina y la jurisprudencia.
Por último, conviene destacar que, si el contrato no especifica claramente la modalidad de arras pactada, los tribunales suelen interpretar que se trata de arras confirmatorias. Por ello, cuando las partes desean atribuir a las arras carácter penitencial y reconocer la posibilidad de desistir del contrato, resulta imprescindible reflejarlo expresamente y con una redacción clara.
En cualquiera de las modalidades, la cuantía de las arras puede fijarse libremente por las partes. No obstante, en las operaciones inmobiliarias es frecuente que se establezca una cantidad equivalente a alrededor del 10 % del precio de compraventa, si bien no existe ningún porcentaje mínimo ni máximo establecido por la ley.
La importancia de un buen asesoramiento jurídico en temas de arras
En nuestro despacho recomendamos que la elección del tipo de arras no se deje al azar. Es más, una redacción imprecisa puede dar lugar a importantes consecuencias económicas y a conflictos que podrían haberse evitado con un adecuado abogado especialista en compraventas.
Es fundamental que el contrato recoja de forma clara y expresa aspectos tan relevantes como:
- La modalidad de arras pactada, ya que, en ausencia de una estipulación inequívoca, los tribunales suelen interpretar que se trata de arras confirmatorias, lo que impide a las partes desistir libremente del contrato.
- El plazo máximo para formalizar la compraventa y el momento a partir del cual se considerará que existe un incumplimiento.
- Las consecuencias jurídicas y económicas derivadas del incumplimiento o, en su caso, del desistimiento.
- Todas aquellas cláusulas necesarias para evitar futuras controversias y proteger adecuadamente los intereses de comprador y vendedor.
En nuestro despacho analizamos cada operación de forma personalizada y redactamos contratos de arras claros, completos y adaptados a las necesidades de cada cliente. Esto permite minimizar riesgos y evitar situaciones comprometidas.
Si estás pensando en comprar o vender una vivienda, o necesitas revisar un contrato de arras antes de firmarlo, ponte en contacto con nosotros. Un asesoramiento adecuado desde el primer momento puede evitar litigios costosos y garantizar que la operación se desarrolle con total seguridad jurídica.
Por último, y teniendo en cuenta la importancia de conocer el contenido y la «letra pequeña» de los contratos a la hora de comprar o vender una vivienda, le recomendamos que, antes de firmar nada, consulte con un abogado especializado en derecho inmobiliario.
En Garabana Abogados podremos asesorarle de manera eficaz, resolviendo todas sus dudas y cuidando de todos los aspectos implícitos que conlleva un proceso de compraventa de un inmueble. Si tiene cualquier pregunta, póngase en contacto con nosotros.
