Derechos del Vendedor y Arrendador
El propietario, por supuesto, tiene derecho a vender la vivienda a quién considere, siempre y cuando se respeten los derechos de tanteo y retracto del inquilino, si es que así está pactado en el contrato de arrendamiento.
Sin embargo, si quiere vender la vivienda que ya se encuentra arrendada, ha de tener en cuenta lo siguiente:
- Informar al comprador de que la vivienda se encuentra actualmente arrendada, cuál es el periodo de duración del contrato, la renta mensual, etc.
- Informar al inquilino de que la vivienda se va a vender y preguntar si hay posibilidad de que reciba visitas de potenciales compradores, siempre teniendo en cuenta que el inquilino puede negarse a ello, y estaría en su derecho.
El vendedor puede solicitar al inquilino la entrada en la vivienda de potenciales compradores, pero el arrendatario puede negarse y no está obligado a permitir esas visitas.
Derechos del Inquilino
- Derecho de tanteo y retracto: si en el contrato de arrendamiento se ha pactado que existe el derecho de adquisición preferente por parte del arrendatario, éste tendrá la posibilidad de comprar la vivienda con prioridad a cualquier otro comprador.
- Derecho a continuar con la vigencia del contrato de arrendamiento: si el inquilino tiene un contrato de arrendamiento con una duración pactada inferior a cinco o siete años (dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica), el nuevo propietario tendrá la obligación de continuar con la vigencia del contrato hasta agotar esos plazos, respetando los términos establecidos (renta, duración, actualización de la renta, etc).
Por lo tanto, el propietario y vendedor no puede solicitar al inquilino el desalojo de la vivienda por el simple hecho de su venta, independientemente de si ello le perjudica a la hora de establecer un precio de venta.
El inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda si su contrato tiene una vigencia inferior a cinco o siete años, aunque no esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
Derechos del Comprador y futuro propietario
El comprador tiene derecho a acceder a la información pertinente sobre el contrato de arrendamiento vigente en ese momento.
Si el contrato de arrendamiento se encuentra en fase de prórroga, y habiendo transcurrido más de cinco o siete años, dependiendo de si el vendedor es persona física o jurídica, podrá solicitar la rescisión del contrato y el desalojo de los inquilinos.
Sin embargo, si el contrato de arrendamiento tiene una duración pactada superior a cinco o siete años, y está inscrito en el Registro de la Propiedad, deberá asumir la vigencia del contrato durante el plazo acordado.
Recomendaciones ante la compra o venta de una vivienda alquilada
Es importante, si se es inquilino o futuro comprador, conocer cuáles son los derechos y obligaciones que se asumen en ese contrato de arrendamiento, ya que depende del plazo acordado, la fecha de celebración del contrato, los derechos de adquisición preferente, etc, los escenarios que se plantean para las partes implicadas son muy diferentes.
Por último, si es parte en una compraventa de vivienda arrendada, le recomendamos que consulte con un abogado experto en derecho inmobiliario. En Garabana Abogados podremos asesorarle de manera eficaz, resolviendo todas sus dudas y cuidando de todos los aspectos implícitos que conlleva un procedimiento de compraventa de vivienda alquilada, ya sea propietario, futuro comprador o inquilino del inmueble. Si tiene cualquier pregunta, póngase en contacto con nosotros.
