¿Cuánto tiempo tiene un propietario para reclamar daños a la comunidad de propietarios? Esta es una de las dudas más habituales en las comunidades de propietarios, y suele surgir cuando un vecino sufre daños en su vivienda o local como consecuencia del mal estado de los elementos comunes del edificio.
En estos casos, al igual que sucede con otras situaciones como las reclamaciones por defectos en viviendas de obra nueva, conocer el plazo para reclamar es fundamental, ya que una acción presentada fuera de plazo puede ser desestimada por prescripción.
La cuestión fue aclarada por el Tribunal Supremo, en su Sentencia de 14 de septiembre de 2018, que estableció qué plazo debe aplicarse cuando los daños tienen su origen en el incumplimiento por parte de la comunidad de propietarios de su obligación de conservar adecuadamente los elementos comunes.
El caso analizado por el Tribunal Supremo
El litigio tuvo su origen en la reclamación presentada por el propietario de un local comercial contra su comunidad de propietarios.
El demandante solicitaba una indemnización por los perjuicios económicos sufridos (lucro cesante), ya que el deficiente estado de conservación de determinados elementos comunes del edificio había provocado daños que afectaban directamente a la actividad desarrollada en el local.
El propietario fundamentó su reclamación en el incumplimiento del deber de conservación y mantenimiento que la comunidad tiene impuesto por el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, precepto que obliga a realizar las actuaciones necesarias para mantener el inmueble en condiciones adecuadas de seguridad, habitabilidad y conservación.
El Tribunal Supremo confirma que el plazo para reclamar daños a la comunidad de propietarios es de cinco años cuando el perjuicio deriva del incumplimiento de su deber de conservación.
La postura de la comunidad de propietarios
La comunidad demandada se opuso a la reclamación argumentando que la acción ejercitada era una reclamación de responsabilidad civil extracontractual.
Si esta interpretación era correcta, el plazo para reclamar sería de un año, conforme al régimen previsto para este tipo de acciones en el Código Civil (actualmente recogido en el artículo 1968.2 del mismo), por lo que la acción habría prescrito.
En segunda instancia, el tribunal dio la razón a la comunidad de propietarios, entendiendo que efectivamente se trataba de una acción de responsabilidad extracontractual.
El recurso ante el Tribunal Supremo
Disconforme con esta decisión, el propietario interpuso recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
Su principal argumento era que la reclamación no se basaba en un simple daño ocasionado por un tercero, sino en el incumplimiento de una obligación legal específica que pesa sobre la comunidad de propietarios: conservar correctamente los elementos comunes del edificio.
Por ello, sostenía que debía aplicarse el régimen general del artículo 1964 del Código Civil, relativo al incumplimiento de obligaciones personales, cuyo plazo de prescripción era de 15 años cuando ocurrieron los hechos y que, tras la reforma operada por la Ley 42/2015, quedó reducido a 5 años.
El criterio fijado por el Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo estimó el recurso de casación y estableció un criterio que ha servido de referencia para casos posteriores.
La sentencia concluye que cuando los daños sufridos por un propietario tienen su origen en el incumplimiento por parte de la comunidad de su obligación legal de conservación de los elementos comunes, la acción no tiene naturaleza extracontractual, sino que deriva del incumplimiento de una obligación legal existente entre la comunidad y los comuneros.
En consecuencia, el plazo de prescripción aplicable es el previsto en el artículo 1964 del Código Civil, es decir, cinco años (anteriormente quince años para las acciones nacidas antes de la reforma de 2015).
Una incorrecta calificación jurídica de la reclamación puede hacer que el propietario pierda su derecho a ser indemnizado por la prescripción de los daños.
¿Qué se consideran elementos comunes?
Para comprender el alcance de esta doctrina conviene recordar qué bienes son responsabilidad de la comunidad de propietarios.
Entre los elementos comunes se encuentran, entre otros:
- La cubierta o tejado.
- La fachada del edificio.
- Los cimientos y la estructura.
- Las bajantes y canalizaciones generales.
- Los patios comunitarios.
- La escalera y el portal.
- Los ascensores.
- Las instalaciones generales de electricidad, agua o saneamiento.
Si el deficiente mantenimiento de cualquiera de estos elementos provoca daños en una vivienda o local, la comunidad puede llegar a responder por los perjuicios ocasionados.
¿Qué daños pueden reclamarse?
La reclamación no se limita únicamente al coste de la reparación material.
Dependiendo de las circunstancias del caso, el propietario también puede solicitar la indemnización por otros perjuicios derivados del incumplimiento de la comunidad, como por ejemplo:
- Daños materiales sufridos en la vivienda o local.
- Gastos de reparación o sustitución de bienes deteriorados.
- Lucro cesante cuando la actividad económica del inmueble se vea afectada.
- Gastos adicionales directamente relacionados con el daño producido, siempre que puedan acreditarse.
En cualquier procedimiento será fundamental aportar pruebas suficientes, como informes periciales, fotografías, presupuestos, facturas o documentación que demuestre tanto la existencia del daño como su relación con la falta de mantenimiento de los elementos comunes.
¿Qué responsabilidad asume la comunidad de propietarios?
La comunidad de propietarios puede ser responsable de los daños que sufran tanto los vecinos en sus viviendas como terceras personas, siempre que dichos perjuicios sean consecuencia de un incumplimiento de sus obligaciones de conservación o mantenimiento de los elementos comunes.
Desde el punto de vista jurídico, esta responsabilidad puede ser de dos tipos:
- Responsabilidad contractual, cuando existe una relación jurídica previa entre las partes que establece derechos y obligaciones.
- Responsabilidad extracontractual, cuando los daños se producen sin que medie un contrato, pero derivan de una actuación negligente o de la omisión del deber de conservación.
Además, la Ley de Propiedad Horizontal establece que la comunidad debe responder frente a terceros con todos los fondos, créditos y demás bienes que integren su patrimonio. A ello se suma lo dispuesto en el artículo 1911 del Código Civil, según el cual el deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes presentes y futuros.
Si el patrimonio de la comunidad resulta insuficiente para hacer frente a la indemnización o deuda, los propietarios podrán responder de forma subsidiaria en proporción a su cuota de participación en los elementos comunes, en los términos previstos por la normativa aplicable.
Diferencia entre el plazo de 1 año y el de 5 años: ¿Cuándo se aplica cada uno?
La sentencia del Tribunal Supremo resulta especialmente relevante porque distingue claramente entre dos situaciones jurídicas diferentes.
Plazo de 1 año
Se aplica cuando la reclamación tiene naturaleza de responsabilidad civil extracontractual, es decir, cuando se pretende obtener una indemnización por un daño causado sin que exista un incumplimiento de una obligación específica entre las partes.
Plazo de 5 años
Se aplica cuando los daños derivan del incumplimiento de la obligación legal que tiene la comunidad de propietarios de conservar y mantener adecuadamente los elementos comunes del edificio, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.
Esta diferencia es importante porque una incorrecta calificación jurídica de la acción puede provocar la pérdida del derecho a reclamar.
¿Cuándo comienza a computarse el plazo para reclamar?
El plazo de cinco años del que dispone el propietario para reclamar una indemnización no siempre empieza a contar en el mismo momento. Todo depende de si los daños tienen la consideración de permanentes o continuados.
- En el caso de los daños permanentes, el cómputo del plazo se inicia desde que el propietario conoce la existencia del perjuicio, aunque sus efectos persistan con el paso del tiempo.
- Por el contrario, cuando se trata de daños continuados, el plazo no comienza hasta que cesa la causa que los provoca. Solo en ese momento es posible determinar con precisión la magnitud y el alcance de los perjuicios sufridos.
La diferencia entre ambas categorías es importante. Los daños permanentes son aquellos que, una vez producidos, permanecen estables en el tiempo sin experimentar una evolución significativa. En cambio, los daños continuados son los que siguen agravándose de forma progresiva porque la causa que los origina continúa existiendo y no ha sido eliminada.
Conclusión: ¿Qué recomendamos en nuestro despacho?
La Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de septiembre de 2018 aporta seguridad jurídica al confirmar que las reclamaciones de los comuneros por daños ocasionados por la falta de mantenimiento de los elementos comunes no están sujetas al plazo de un año propio de la responsabilidad extracontractual, sino al plazo general de cinco años previsto para las acciones derivadas del incumplimiento de obligaciones.
No obstante, cada caso debe analizarse individualmente, ya que la determinación del plazo de prescripción dependerá de la naturaleza concreta de la reclamación, del momento en que el perjudicado pudo ejercitar la acción y de las circunstancias específicas que rodean el daño sufrido.
Si necesitas asesoramiento jurídico sobre cómo reclamar daños a la comunidad de propietarios, cómo determinar el plazo aplicable o reunir la documentación que te ayudará a defender tu caso, nuestro equipo especializado en derecho inmobiliario puede ayudarte. Contáctanos y analizamos tu caso para ver qué posibilidades tienes de que tu reclamación salga adelante.
Preguntas frecuentes
Si reclamo a la comunidad por daños: ¿tengo que pagar los gastos del juicio?
El procedimiento judicial contra la comunidad supone gastos para el propietario que lo interpone y para la comunidad (honorarios de abogados, procuradores, etc.). Estos gastos de la comunidad no deben pagarse por el propietario que ha sufrido los daños.
¿Qué pruebas y documentación me pueden ayudar en mi reclamación?
Para que una reclamación por daños frente a la comunidad de propietarios tenga mayores posibilidades de prosperar, es fundamental reunir pruebas que acrediten tanto la existencia del daño como su origen. Entre la documentación más útil se encuentran las fotografías de los desperfectos, facturas y presupuestos de reparación, comunicaciones mantenidas con la comunidad o el administrador de fincas e informes técnicos que permitan demostrar la relación entre el deficiente mantenimiento de los elementos comunes y los daños sufridos.
No obstante, la prueba con mayor valor en este tipo de procedimientos suele ser el informe pericial, ya que permite acreditar de forma objetiva el origen de los daños, describir su alcance, determinar las actuaciones necesarias para su reparación y valorar económicamente los perjuicios ocasionados.
¿Es recomendable contar con la valoración de un perito inmobiliario?
Sí. En la mayoría de los casos resulta muy recomendable disponer de un informe elaborado por un perito inmobiliario o un técnico cualificado antes de iniciar una reclamación judicial.
Este informe aporta una valoración técnica e independiente sobre el estado del inmueble, identifica la causa de los daños y cuantifica el coste de su reparación, convirtiéndose en una prueba de gran relevancia ante los tribunales. Además, contar desde el principio con el asesoramiento de un abogado especializado en casos inmobiliarios permitirá recopilar toda la documentación necesaria y preparar la reclamación con mayores garantías de éxito.
