Como comprador de una vivienda de obra nueva puedes encontrarte con defectos o vicios de construcción. Si estás en esta situación, tienes derecho a reclamar, pero hay que conocer muy bien los detalles técnicos y legales para no incurrir en errores y, sobre todo, que no se te pase el plazo. ¿Qué tipos de defectos de construcción están recogidos en la normativa española? ¿Cuál es el procedimiento para realizar una reclamación por defectos en vivienda de obra nueva? ¿Qué derechos tienes como consumidor al comprar una vivienda nueva con defectos de construcción?
En este artículo vamos a repasar todas las claves sobre cuándo y cómo puedes reclamar por defectos en una vivienda nueva.
¿Qué se consideran defectos de construcción en vivienda nueva?
Los defectos de construcción, también llamados vicios de construcción, son problemas, fallos, desperfectos o irregularidades presentes en un inmueble recientemente construido. Concretamente, hablamos de defectos de construcción cuando estos son detectados en la vivienda o inmueble tras la entrega del mismo al comprador.
Mientras que el artículo 1591 del Código Civil se refiere a estos problemas como «vicios de construcción», la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) opta por el término «defectos de construcción», aunque en la práctica estas dos nomenclaturas son equivalentes y suelen tener las mismas implicaciones.
Más en concreto, la LOE especifica en su artículo 19 las diferentes tipologías de defectos constructivos, que pueden ser estructurales, de terminación o acabado; o de habitabilidad, funcionalidad y seguridad.
Importante: no confundas los defectos de construcción con los vicios ocultos
Muchos confunden los vicios de construcción con los vicios ocultos. Realmente son cosas distintas. Los defectos de construcción son aquellos que se identifican en edificaciones de nueva construcción, y comprometen a los distintos intervinientes en la construcción del inmueble.
En cambio, los vicios ocultos son los que se detectan en viviendas con el plazo de garantía expirado o de segunda mano. Estos se mencionan en el artículo 1484 del Código Civil. Su plazo de reclamación es de 6 meses y esta debe dirigirse únicamente contra el vendedor del inmueble.
Hay tres tipos de defectos constructivos según su gravedad: estructurales, de habitabilidad y de acabado. La ley establece diferencias entre estos daños en cuanto a la responsabilidad y los plazos de reclamación.
Tipos de defectos de construcción
Hay tres tipos de defectos de construcción que contempla la Ley:
Defectos que afectan a elementos estructurales del edificio
Son los problemas de mayor gravedad que puede tener una construcción, ya que afectan la estabilidad y seguridad de la misma. Son daños que afectan a elementos como la cimentación, las vigas, los forjados o los muros de carga.
Pueden provocar consecuencias fatales o incluso la declaración de ruina, un procedimiento por el que se certifica el deterioro estructural, técnico o económico de un inmueble, obligando a su rehabilitación o demolición.
Defectos que afectan a la habitabilidad
Se trata de defectos graves que hacen que la edificación incumpla alguno o varios de los requisitos de habitabilidad:
- Higiene, salud y protección del medio ambiente: daños que impiden cumplir con las condiciones mínimas de salubridad y estanqueidad en el interior del edificio o evitar el deterioro del medio ambiente en su entorno inmediato.
- Protección contra el ruido: defectos a causa de los cuales el ruido puede poner en peligro la salud de las personas o impedirles realizar sus actividades de un modo satisfactorio.
- Ahorro de energía y aislamiento térmico: problemas que limitan el uso racional y necesario de la energía para la adecuada utilización del edificio.
- Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones: deficiencias que impiden hacer un uso satisfactorio del edificio.
Defectos de terminación y acabado
Son los más habituales. Consisten en daños materiales que se pueden apreciar a simple vista y que se producen como consecuencia de una mala ejecución de la obra. Afectan a la estética o remate (pintura, suelos, carpintería, grifería, puertas, sellado…). Aunque no afectan a la estructura ni la habitabilidad, este tipo de defectos incumplen las calidades acordadas.
Responsabilidad de los agentes involucrados en la construcción en caso de encontrarse defectos
El artículo 17 de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación regula quién debe responder cuando, después de terminar un edificio, aparecen daños materiales. Lo primero que hay que resaltar es que todas las personas que intervienen en la construcción (promotor, arquitectos, director de obra, constructor, etc.) pueden ser responsables frente a los propietarios y a quienes compren después el inmueble si surgen defectos dentro de determinados plazos.
Cada profesional responde por su propio trabajo y también por las personas que dependen de él. Es decir, no solo se toma responsabilidad por los errores propios, sino también por los de empleados o colaboradores cuando la ley así lo establece.
Además, si no se puede determinar con claridad quién causó el daño, o se sabe que hubo varios responsables pero no es posible precisar el grado de culpa de cada uno, la responsabilidad es solidaria. Esto significa que el perjudicado puede reclamar la totalidad de la indemnización a cualquiera de los implicados, y luego entre ellos ya se repartirán lo que corresponda.
En todo caso, el promotor siempre responde solidariamente frente a los compradores. La ley también aclara que quien actúe como promotor, aunque lo haga bajo la forma de gestor de cooperativas o comunidades de propietarios, asume las mismas responsabilidades.
En cuanto a los técnicos, si el proyecto lo firman varios arquitectos, responden conjuntamente. Si el arquitecto encarga cálculos o estudios a otros profesionales, sigue siendo responsable frente al propietario por los errores que puedan tener esos trabajos, aunque después pueda reclamar contra quien los hizo.
Por su parte, el constructor responde directamente de los defectos derivados de su falta de pericia, negligencia o incumplimiento de sus obligaciones, así como de los errores de las empresas subcontratadas. También responde por los materiales defectuosos que haya elegido o aceptado para la obra.
De igual modo, el director de obra y el director de ejecución responden por la veracidad del certificado final de obra. Si alguien asume la dirección de una obra cuyo proyecto no ha redactado él mismo, también puede responder por los fallos del proyecto, aunque posteriormente pueda reclamar al proyectista.
No obstante, la responsabilidad desaparece si se demuestra que el daño se produjo por causas ajenas a los agentes de la edificación, como un caso fortuito, una fuerza mayor, la actuación de un tercero o la culpa del propio perjudicado.
Estas responsabilidades son independientes de las que puedan derivarse del contrato de compraventa. Es decir, el comprador puede reclamar tanto por las reglas específicas de la Ley de Ordenación de la Edificación como por las normas generales del contrato de compraventa previstas en el Código Civil.
Si detectas defectos importantes en una propiedad recién adquirida, lo más aconsejable es consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario. Reclamar a tiempo es clave para poder hacer valer tus derechos y ser compensado en proporción por los perjuicios sufridos.
Derechos del comprador en caso de encontrar defectos al comprar una vivienda de obra nueva
Cuando se compra una vivienda de nueva construcción, tanto si es sobre plano como si está ya construida, se asumen una serie de riesgos. Los defectos de construcción son uno de ellos. Pero como comprador, tienes derecho a exigir responsabilidades y solicitar la reparación de los daños.
Las viviendas de nueva construcción gozan de garantía legal, mediante la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE). En esta norma se establecen los plazos para la reclamación de los defectos que pueden aparecer en edificios y viviendas de nueva construcción. La legislación contempla también la distribución de responsabilidad entre los distintos agentes que han intervenido en la construcción.
Plazos para la reclamación de los defectos de construcción
De acuerdo con la normativa vigente, en particular la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), los agentes que intervienen en la construcción —entre ellos el promotor y el constructor— responden de los daños materiales que aparezcan en el edificio dentro de determinados plazos, que varían según la gravedad del defecto.
La ley distingue los siguientes plazos según el tipo de defectos constructivos encontrados:
- Si el problema afecta a elementos estructurales esenciales —como cimientos, vigas, pilares o muros de carga— y pone en riesgo la estabilidad, la resistencia mecánica y la seguridad del edificio, la responsabilidad dura 10 años desde que se recibe oficialmente la obra.
- Si los defectos no son estructurales pero afectan a la habitabilidad —por ejemplo, humedades importantes, deficiencias en el aislamiento térmico o acústico, fallos en instalaciones o problemas que impidan usar la vivienda en condiciones adecuadas— el plazo es de 3 años.
- Y si se trata de defectos de acabado, como problemas en la pintura, la carpintería, alicatados, persianas u otros remates finales, el constructor responde durante 1 año.
Diferencia entre los plazos de garantía y los plazos de prescripción
Es importante precisar que estos plazos son periodos de garantía, es decir, el tiempo dentro del cual deben haberse manifestado los daños para que exista responsabilidad conforme a la LOE.
Además, la acción para exigir esa responsabilidad tiene su propio plazo de prescripción: actualmente es de dos años desde que se manifiestan los daños. Esto significa que, aunque el defecto aparezca dentro del plazo de garantía correspondiente, si no se reclama judicialmente dentro de los dos años siguientes a su aparición, puede perderse el derecho a exigir la reparación o la indemnización correspondiente.
Por ello, ante la aparición de daños en una obra nueva, es fundamental actuar con rapidez para no perder el derecho a reclamar.
Ahora bien, ese plazo de prescripción puede interrumpirse, lo que significa que deja de correr y vuelve a empezar desde cero.
La interrupción puede producirse por cualquier medio que permita dejar constancia fehaciente de la reclamación, como por ejemplo un burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, un requerimiento notarial o incluso una demanda judicial. Lo importante es que quede prueba clara de que el perjudicado ha reclamado formalmente la reparación del defecto.
Así, si dentro del plazo de garantía se detecta un defecto y se comunica formalmente al promotor o al constructor exigiendo su reparación, el plazo de prescripción de dos años para interponer la demanda judicial se interrumpe. Desde ese momento, el plazo vuelve a contarse íntegramente desde cero.
Por ejemplo, imaginemos que aparece un defecto de acabado —como un problema en la pintura o en una carpintería— dentro del primer año desde la entrega de la vivienda, que es el plazo de garantía aplicable a este tipo de defectos. El propietario lo comunica formalmente a la promotora o a la constructora y les concede un plazo razonable para repararlo. Con esa reclamación fehaciente, el plazo de dos años para presentar demanda judicial se interrumpe y vuelve a empezar a contar desde la fecha de dicha reclamación.
Si la empresa no repara el defecto dentro del plazo concedido, el propietario podrá presentar la demanda judicial antes de que transcurran dos años desde la última reclamación realizada. Incluso podría efectuar una nueva reclamación formal, lo que volvería a interrumpir el plazo y reiniciarlo nuevamente.
La importancia de reclamar a tiempo
Los plazos para reclamar defectos en una vivienda no son iguales en todos los casos: dependen de la gravedad del problema, ya que muchos daños no se manifiestan el primer día, sino con el paso del tiempo.
Por eso es fundamental actuar desde el primer momento. Cuando te entreguen la vivienda, revísala con detalle y elabora una lista de todos los defectos de acabado o pequeños fallos que detectes. Envíala cuanto antes al promotor, porque para este tipo de defectos el plazo de garantía es de solo un año. Si dejas pasar el tiempo, puedes perder el derecho a exigir su reparación.
Si los daños aparecen más adelante, no esperes. Comunícalos de inmediato y de forma fehaciente en cuanto los detectes, para evitar que se agoten los plazos legales de garantía del promotor y del constructor. La rapidez y la constancia escrita son clave para proteger tus derechos.
Y aunque los plazos específicos de la Ley de Ordenación de la Edificación hayan transcurrido, no todo está perdido. Si se trata de defectos graves, todavía puede reclamarse al promotor por incumplimiento contractual dentro del plazo general de cinco años.
En cualquier caso, ante la aparición de defectos importantes o dudas sobre si aún estás en plazo, lo más prudente es consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario. Una actuación a tiempo te ahorrará tener que asumir el coste de la reparación al lograr que respondan los verdaderos responsables.
¿Quién es responsable de los defectos de construcción, y contra quién reclamar?
Si en tu vivienda de obra nueva detectas defectos o vicios de construcción, debes reclamar su reparación al promotor, es decir, a la empresa que te vendió la vivienda y con la que firmaste el contrato de compraventa. Aunque en la ejecución hayan intervenido otros profesionales o empresas, tu interlocutor directo es la promotora, que es quien asume frente a ti la responsabilidad principal.
La promotora está obligada a reparar los defectos que existan en la vivienda dentro de los plazos legales. Para hacerlo podrá apoyarse en el constructor que ejecutó la obra o en otras empresas, pero eso es una cuestión interna entre ellos. Lo importante es que la reclamación la dirijas formalmente al promotor, ya que es quien responde frente al comprador.
Ahora bien, según el tipo de defecto, la responsabilidad puede alcanzar también a otros agentes que intervinieron en la edificación, tal y como dispone la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación.
- Si se trata de defectos de acabado o terminación, la responsabilidad recae, de forma solidaria, sobre la promotora y la constructora.
- Cuando los defectos afectan a la habitabilidad, la reclamación puede dirigirse solidariamente contra la promotora, la constructora, el arquitecto y el aparejador (director de ejecución).
- Por último, si los defectos comprometen la estabilidad o la estructura del edificio, también responden solidariamente la promotora, la constructora, el arquitecto y el aparejador.
La responsabilidad solidaria significa que puedes reclamar el total de la reparación a cualquiera de ellos, sin necesidad de determinar previamente quién fue el causante concreto del daño. Después, entre los distintos agentes, podrán repartirse la responsabilidad que corresponda.
¿Cómo reclamar los defectos en vivienda nueva? Procedimiento paso a paso
Si has comprado una vivienda de obra nueva y tiene vicios de construcción, debes enviar cuanto antes al promotor, por medio de una carta, una reclamación dentro del plazo de garantía para que los repare.
Enviar esta carta es muy importante, en primer lugar para solicitar que subsanen a la mayor brevedad posible los defectos identificados y evitar que se agraven o causen más daños.
En segundo lugar, porque con el envío de la carta interrumpes o paralizas los plazos legales de prescripción de los que hemos hablado anteriormente.
Por otro lado, enviar esta petición de reparación de daños, si finalmente tuvieras que acudir a los tribunales, es una prueba de que has actuado de buena fe y que has intentado solucionar el problema antes de ir a juicio.
En la notificación debes indicar los datos del contrato de compraventa que firmaste con el promotor, detallar una lista de los daños o defectos detectados, junto con la descripción de los mismos, y solicitar que los solucione en un determinado plazo de tiempo.
También puedes aprovechar para advertir al responsable que su incumplimiento te está ocasionando daños y perjuicios, y que en caso de no subsanar los problemas, te verás obligado a pedir una indemnización.
La carta la puedes enviar por cualquier medio, pero es importante que constates con seguridad que la otra persona la recibe. Puedes enviarla por correo electrónico, por fax, por burofax desde la oficina de correos o mediante un burofax online.
Por último, y teniendo en cuenta la importancia de conocer el contenido y la «letra pequeña» de los contratos a la hora de comprar o vender una vivienda, le recomendamos que, antes de firmar nada, consulte con un abogado especializado en derecho inmobiliario.
En Garabana Abogados podremos asesorarle de manera eficaz, resolviendo todas sus dudas y cuidando de todos los aspectos implícitos que conlleva un proceso de compraventa de un inmueble. Si tiene cualquier pregunta, póngase en contacto con nosotros.
