¿Qué es un contrato de reserva?
Un contrato de reserva es aquel en el que el comprador paga una «señal» al vendedor, a cuanta del precio de la vivienda, y a cambio, el vendedor se compromete a vender al comprador.
Puede parecer sencillo, pero hay que tener muy claro que como, tanto comprador como vendedor, se están obligando a comprar y vender un inmueble sin posibilidad de echarse atrás, a no ser que se especifique alguna cláusula de rescisión del contrato.
Normalmente, los contratos de reserva se suelen firmar en compraventas de viviendas de obra nueva, ya que son operaciones a largo plazo y se establecen ciertas obligaciones de pago por parte del comprador.
En los contratos de reserva de vivienda no suelen existir cláusulas de rescisión del contrato que permitan abandonar el compromiso que se ha adquirido.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es aquel en el que el comprador se compromete a comprar y el vendedor se compromete a vender un inmueble, abonando el comprador una cantidad pactada entre ambos.
Al igual que en el contrato de reserva, ambas partes se están comprometiendo a comprar y vender una vivienda, pero la gran diferencia entre un contrato y otro, es que en el contrato de arras, en su modalidad de penales y penitenciales, se contempla la posibilidad de rescindir el contrato.
Este tipo de contratos se suelen llevar a cabo en compraventas de viviendas de segunda mano, ya que el plazo para suscribir el contrato público en Notaría, es habitual que se establezca en 90 días como máximo desde la firma del contrato de arras.
Además, hay que tener en cuenta que el contrato de reserva no está regulado en la ley, sin embargo, el contrato de arras está expresamente previsto en el artículo 1.124 y 1.454 del Código Civil.
¿Cuál es mejor a la hora de comprar una vivienda?
Aunque ambos contratos regulan el compromiso de comprador y vendedor de llevar a cabo la operación de compraventa, en el contrato de arras se permite la rescisión del contrato por una de las partes, y en función al tipo de arras que se hayan pactado, se devolverán o no las cantidades abonadas por el comprador.
Por ello, y sobre todo en el caso de que el comprador necesite financiación a la hora de comprar la vivienda, es importante saber de antemano si, realmente, el banco va a poder financiar la cantidad que se necesita para acceder a la compra de la vivienda antes de firmar cualquier contrato.
¿Y qué sucede si alguna parte incumple el contrato?
- En el caso de firma de un contrato de reserva: tanto si el comprador como el vendedor incumple su obligación, la otra parte podrá reclamarle el cumplimiento de compraventa de la vivienda, incluyendo una indemnización por daños y perjuicios.
- En el caso de firma de un contrato de arras: habrá que ver qué tipo de arras se han firmado. Si son arras confirmatorias, sólo se podrá reclamar el cumplimiento de la obligación de compraventa. Si son arras penales o penitenciales, el vendedor podrá hacer suyas las cantidades entregadas por el comprador, si es que éste ha incumplido; o el vendedor deberá devolver las arras percibidas al comprador (la cantidad exacta o dobladas, según el tipo de arras que sean).
¿Y se puede firmar un contrato de reserva con una cláusula de arras?
El contrato de reserva no está regulado por la ley, lo que implica que se deja a la voluntad de las partes la redacción.
Esto a su vez implica que es de vital importancia dejar claros cuáles son los derechos y las obligaciones de cada parte, y que se establezca las consecuencias del incumplimiento por parte de comprador o vendedor.
Por lo tanto, no es ilegal añadir una cláusula en la que se establezca que las cantidades entregadas se entienden como arras, pero siempre dejando claro qué tipo de arras son y qué sucede ante un posible incumplimiento.
Mi recomendación, además, es que, exista o no la intervención de una agencia inmobiliaria en la compraventa de una vivienda, se lea detenidamente el contrato, ya que suelen ser contratos «tipo» en los que a veces hay una «letra pequeña» que establece algo diferente o totalmente contrario al resto de cláusulas del contrato, y que en ocasiones puede determinar consecuencias económicas totalmente distintas a lo que las partes pensaban con la firma del contrato.
Por último, y teniendo en cuenta la importancia de conocer el contenido y la «letra pequeña» de los contratos a la hora de comprar o vender una vivienda, le recomendamos que, antes de firmar nada, consulte con un abogado especializado en derecho inmobiliario.
En Garabana Abogados podremos asesorarle de manera eficaz, resolviendo todas sus dudas y cuidando de todos los aspectos implícitos que conlleva un proceso de compraventa de un inmueble. Si tiene cualquier pregunta, póngase en contacto con nosotros.
