Cuando un inquilino deja de pagar el alquiler o permanece en la vivienda después de haber terminado o rescindido el contrato de alquiler, el propietario puede iniciar un procedimiento judicial para recuperar la posesión del inmueble. Es lo que habitualmente se conoce como desahucio exprés por impago de alquiler u ocupación ilegal de la vivienda.
Aunque la expresión «desahucio exprés» se utiliza de forma habitual, no corresponde al nombre oficial de un procedimiento concreto. Se trata de una forma coloquial de referirse a determinados desahucios que se tramitan mediante juicio verbal, un procedimiento diseñado para resolver de forma más sencilla y rápida determinados conflictos relacionados con el arrendamiento.
El desahucio exprés se utiliza principalmente cuando el propietario necesita recuperar una vivienda porque el inquilino no paga las rentas o porque el contrato ha terminado y no abandona el inmueble.
A continuación te explico detalladamente cómo funciona el procedimiento, qué requisitos deben cumplirse, cuánto puede tardar y cuáles son sus costes.
Qué es un desahucio exprés
El desahucio exprés es la denominación habitual del procedimiento judicial utilizado para recuperar la posesión de una vivienda o local cuando existe una causa legal que permite al propietario resolver el arrendamiento o recuperar el inmueble.
Los supuestos más habituales son:
- Impago de alquiler: el inquilino deja de pagar la renta u otras cantidades que contractualmente le correspondan.
- Finalización del contrato: ha terminado legalmente el arrendamiento y el inquilino no entrega la vivienda.
- Otras situaciones de ocupación: existen procedimientos específicos para determinados casos de ocupación sin título.
En el caso de los alquileres, el procedimiento por impago tiene una particularidad importante: el propietario puede solicitar conjuntamente el desalojo del inquilino y el pago de las cantidades adeudadas. La propia LAU permite acumular la acción de resolución del contrato y la reclamación de las cantidades pendientes.
Por tanto, no hay por qué limitarse a pedir que el inquilino abandone la vivienda. En la demanda también pueden reclamarse las rentas vencidas y, si se solicita correctamente, las que se sigan generando hasta la recuperación efectiva de la posesión.
El desahucio exprés permite recuperar la vivienda y reclamar al mismo tiempo las rentas que el inquilino haya dejado de pagar.
¿Qué ley lo regula?
Ley de Arrendamientos Urbanos
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece las causas por las que el arrendador puede resolver el contrato. Entre ellas se encuentra expresamente la falta de pago de la renta o de otras cantidades cuyo pago corresponda al arrendatario. También contempla otros incumplimientos, como el impago de la fianza, el subarriendo inconsentido o determinadas actividades ilícitas o molestas.Ley de Enjuiciamiento Civil
La Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (LEC) establece cómo debe tramitarse judicialmente el desahucio. Los desahucios por impago de rentas y los relacionados con la expiración del contrato se tramitan por los cauces del juicio verbal, con las especialidades previstas para estos procedimientos.Ley Orgánica 1/2025
Desde el 3 de abril de 2025 hay que tener en cuenta además la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, que introdujo los llamados medios adecuados de solución de controversias (MASC). Como regla general, determinadas demandas civiles deben ir precedidas de un intento de negociación o solución extrajudicial que pueda acreditarse posteriormente ante el juzgado. La ley establece también excepciones, entre ellas algunos procedimientos de tutela sumaria de la posesión. Por ello, antes de presentar una demanda de desahucio conviene comprobar con un abogado si en ese caso concreto es necesario cumplir previamente este requisito y cómo debe acreditarse.¿Cuál es el procedimiento para solicitarlo?
El propietario no puede realizar un desahucio por su cuenta. Aunque el inquilino haya dejado de pagar, no puede cambiar la cerradura, entrar en la vivienda ni cortar los suministros para obligarle a marcharse.
La recuperación de la posesión debe realizarse mediante el procedimiento legal correspondiente.
De forma simplificada, el proceso puede dividirse en estas fases:
- Comprobar que existe una causa legal para recuperar la vivienda.
- Revisar el contrato y la deuda existente.
- Realizar, cuando resulte exigible, el intento previo de solución extrajudicial.
- Preparar la demanda.
- Presentarla ante el juzgado competente.
- Admitirla a trámite y notificarla al inquilino.
- Dar al arrendatario la posibilidad de pagar, oponerse o, cuando proceda, enervar el desahucio.
- Celebrar juicio si existe oposición.
- Obtener el decreto o la sentencia correspondiente.
- Realizar el lanzamiento si el inquilino no entrega voluntariamente la vivienda.
En los procedimientos de desahucio por impago es obligatoria la intervención de abogado y procurador, por lo que el propietario no suele poder tramitar personalmente la demanda.
¿Cuándo se puede interponer la demanda?
Una de las preguntas más frecuentes es si hay que esperar varios meses antes de demandar al inquilino.
En los casos de impago, la respuesta general es no. La LAU permite al arrendador resolver el contrato por falta de pago de la renta o de otras cantidades que correspondan al arrendatario.
Por tanto, no existe una regla general que obligue al propietario a esperar a acumular tres, cuatro o seis mensualidades impagadas.
Lo importante es comprobar:
- Qué establece exactamente el contrato.
- Qué cantidades están vencidas;
- Cuándo debían pagarse.
- Si existe realmente un incumplimiento.
- Qué requisitos procesales deben cumplirse antes de presentar la demanda.
Además, desde 2025 hay que prestar especial atención al requisito de procedibilidad derivado de los MASC cuando resulte aplicable al caso.
¿Es obligatorio enviar un burofax antes de demandar?
No debe confundirse el requisito general de negociación previa con el tradicional requerimiento de pago.
Un requerimiento fehaciente puede ser muy útil y, en determinados casos, resulta especialmente importante por sus efectos sobre la enervación del desahucio.
La LEC establece que el inquilino puede evitar el desahucio pagando las cantidades reclamadas dentro del plazo correspondiente, pero esta posibilidad desaparece, entre otros supuestos, cuando el arrendador le ha requerido de pago de forma fehaciente con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se ha producido.
Por eso, antes de enviar cualquier comunicación o presentar la demanda conviene valorar con un profesional qué estrategia es más adecuada.
Antes de iniciar un desahucio exprés es fundamental conocer qué leyes lo regulan, qué derechos tienes y qué requisitos debes cumplir para poder abordar el proceso con posibilidades de éxito.
Requisitos para que se acepte a trámite
Para que una demanda de desahucio pueda prosperar, no basta con afirmar que el inquilino no paga. Es necesario acreditar adecuadamente la relación arrendaticia y el incumplimiento.
Entre la documentación que habitualmente debe prepararse se encuentra:
- Contrato de arrendamiento.
- Identificación del arrendador y del arrendatario.
- Información sobre la vivienda.
- Relación de las cantidades pendientes.
- Justificación del impago cuando sea necesario.
- Comunicaciones mantenidas con el inquilino.
- Requerimientos de pago realizados.
- Documentación que acredite el cumplimiento del requisito de procedibilidad cuando sea exigible.
Una cuestión interesante es que, en un desahucio por impago, normalmente lo esencial es acreditar la condición de arrendador, algo que se desprende del contrato. No es necesariamente imprescindible aportar la escritura de propiedad de la vivienda.
La demanda debe presentarse ante el órgano judicial territorialmente competente, que en los procesos arrendaticios se vincula al lugar donde se encuentra la finca.
¿Cuáles son los pasos para un desahucio por impago?
1. Comprobar el impago
El primer paso consiste en verificar exactamente qué cantidades no ha abonado el inquilino.
Puede tratarse de:
- mensualidades de alquiler;
- cantidades asimiladas;
- suministros u otros gastos cuando corresponda contractualmente al arrendatario.
La LAU permite resolver el contrato por falta de pago de la renta y de otras cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al inquilino.
2. Revisar el contrato
Antes de iniciar acciones judiciales es importante comprobar las condiciones pactadas.
Especialmente deben revisarse:
- fecha del contrato;
- renta;
- fecha y forma de pago;
- gastos asumidos por cada parte;
- duración;
- posibles garantías;
- avalistas;
- domicilio designado para notificaciones.
Un error en esta fase puede complicar posteriormente la demanda.
3. Intentar la solución extrajudicial cuando sea exigible
Cuando la legislación procesal exija un MASC, debe realizarse previamente el correspondiente intento de negociación y conservar la documentación que permita acreditarlo.
La Ley Orgánica 1/2025 contempla distintos mecanismos, entre ellos la negociación directa, la conciliación, la mediación o la oferta vinculante confidencial.
Además, la propia ley establece reglas específicas para acreditar el intento y determinar cuándo puede considerarse terminado el proceso de negociación sin acuerdo.
4. Preparar la demanda
El abogado redactará la demanda explicando:
- cuál es la relación contractual;
- qué incumplimiento se ha producido;
- qué cantidades se adeudan;
- por qué procede resolver el contrato;
- y qué se solicita al juzgado.
Habitualmente se solicita tanto el desahucio como la reclamación de las cantidades adeudadas.
También puede solicitarse que el arrendatario responda de las rentas que se sigan generando hasta la entrega efectiva de la posesión, siempre que se solicite conforme a las reglas procesales aplicables.
5. Presentar la demanda
La demanda se presenta ante el juzgado competente con abogado y procurador.
El procurador representa procesalmente al propietario, mientras que el abogado se encarga de la dirección técnica del procedimiento.
6. Admisión y notificación
Una vez presentada, el juzgado debe revisar la demanda y, si procede, admitirla.
En la práctica, el tiempo que tarda el juzgado en realizar este trámite puede variar considerablemente de un órgano judicial a otro. Algunas guías especializadas sitúan esta fase alrededor de los 30 días en determinados casos, pero no debe interpretarse como un plazo garantizado.
Después debe notificarse la demanda al inquilino.
La notificación es uno de los puntos que puede generar retrasos, especialmente cuando existen dificultades para localizar al demandado.
7. El inquilino puede pagar, oponerse o enervar
Una vez notificado, el arrendatario dispone de las posibilidades que establece la LEC.
En los desahucios por impago, una de las cuestiones fundamentales es la enervación.
La enervación permite al inquilino evitar el desahucio mediante el pago de las cantidades exigibles dentro de las condiciones y plazo legalmente establecidos. La LEC contempla, además, determinadas situaciones en las que esta posibilidad no existe, como cuando ya se ha producido una enervación anterior o cuando ha existido un requerimiento fehaciente de pago con al menos 30 días de antelación y el arrendatario no ha pagado.
Si el inquilino se opone, el procedimiento continuará y podrá celebrarse juicio.
8. Sentencia o decreto
Si no existe oposición, el procedimiento puede terminar sin necesidad de celebrar un juicio.
Cuando existe oposición, normalmente será necesario celebrar la vista correspondiente y posteriormente el juez dictará sentencia.
9. Lanzamiento
Si el inquilino no abandona voluntariamente la vivienda, se llegará al lanzamiento, que es el acto mediante el cual el juzgado ejecuta el desalojo y devuelve la posesión al arrendador.
El propietario no debe intentar realizar por su cuenta este desalojo.
¿Puede el inquilino paralizar un desahucio por ser vulnerable?
Sí, la situación de vulnerabilidad puede tener consecuencias sobre el procedimiento.
La normativa vigente contempla mecanismos específicos para hogares vulnerables que no disponen de una alternativa habitacional. Actualmente, el Real Decreto-ley 11/2020 mantiene hasta el 31 de diciembre de 2026 determinadas posibilidades de suspensión extraordinaria de procedimientos de desahucio y lanzamientos en los supuestos previstos legalmente.
Esto no significa que cualquier inquilino pueda paralizar automáticamente un desahucio alegando dificultades económicas. Deben cumplirse los requisitos legales y corresponde al juzgado valorar la situación conforme al procedimiento establecido.
Por este motivo, cuando se trata de una vivienda habitual y el inquilino alega vulnerabilidad, los plazos pueden ser superiores a los de un procedimiento sin esta circunstancia.
¿Cuáles son los plazos para un desahucio exprés?
Una de las principales dificultades a la hora de calcular cuánto durará un desahucio es que no existe un plazo único aplicable a todos los casos.
La ley establece determinados plazos procesales, pero el tiempo real depende también de factores como:
- Carga de trabajo del juzgado.
- Rapidez en la admisión de la demanda.
- Facilidad para localizar al inquilino.
- Tiempo de notificación.
- Existencia de oposición.
- Celebración de juicio.
- Recursos.
- Situación de vulnerabilidad.
- Fecha disponible para el lanzamiento.
La propia experiencia publicada por despachos especializados muestra diferencias importantes entre procedimientos. Algunas estimaciones sitúan un desahucio ordinario sin incidencias alrededor de varios meses, mientras que los casos con retrasos judiciales u otras complicaciones pueden prolongarse considerablemente.
Por tanto, desconfía de quien garantice que un desahucio exprés se resolverá necesariamente en 30 días o en un plazo fijo.
¿Cuánto tiempo tarda un desahucio exprés?
En condiciones normales, una referencia razonable es pensar en varios meses, no en unas pocas semanas.
Una de las guías especializadas consultadas sitúa en torno a seis meses la duración habitual de determinados procedimientos, aunque advierte de que pueden alcanzar 12 meses o más cuando existen retrasos judiciales u otras circunstancias.
Ese dato debe entenderse únicamente como una orientación, no como un plazo legal.
¿Se puede acelerar?
Sí, existen actuaciones que pueden evitar determinadas demoras.
Por ejemplo, algunas prácticas procesales permiten agilizar la notificación de la demanda cuando esta puede ser realizada por el procurador, en lugar de depender exclusivamente de los tiempos de los servicios de notificación del juzgado. Algunas fuentes especializadas señalan diferencias importantes entre ambas vías.
También es importante presentar desde el principio una demanda correctamente preparada y acompañada de la documentación necesaria.
Sin embargo, ningún abogado puede controlar completamente los tiempos internos de un juzgado ni garantizar una fecha concreta de lanzamiento.
¿Cuánto cuesta un desahucio exprés?
El precio depende de las circunstancias del procedimiento y de los profesionales contratados.
Los principales gastos suelen ser:
- Abogado: sus honorarios dependen del despacho y de la complejidad del asunto.
- Procurador: sus derechos están sujetos a la normativa arancelaria correspondiente.
- IVA: se aplica a los servicios profesionales cuando corresponda.
- Cerrajero: puede ser necesario durante el lanzamiento.
- Poder para pleitos: dependiendo de cómo se otorgue, puede tener coste o realizarse gratuitamente mediante medios electrónicos.
Como referencia orientativa, una de las fuentes especializadas consultadas sitúa alrededor de 600-800 euros, IVA incluido, determinados procedimientos sencillos, aunque advierte expresamente de que los honorarios varían y pueden ser superiores.
Por tanto, no debe tomarse esa cantidad como una tarifa oficial ni como el precio de todos los desahucios.
Además, si el propietario obtiene una condena en costas, puede conseguir que el inquilino sea condenado a asumir determinados gastos procesales, aunque la recuperación efectiva de las cantidades dependerá de las circunstancias del caso y de la solvencia del condenado.
¿Qué no debe hacer el propietario para echar al inquilino?
Aunque el impago sea evidente, el propietario no debe intentar solucionar el problema por su cuenta.
Entre las actuaciones que pueden generar problemas legales se encuentran:
- Cambiar la cerradura mientras el inquilino mantiene la posesión.
- Entrar en la vivienda sin autorización.
- Cortar deliberadamente agua, electricidad o gas para forzar la salida.
- Amenazar o presionar al arrendatario.
- Echar al inquilino por la fuerza para recuperar o vender la vivienda.
- Retirar sus pertenencias.
- Impedirle el acceso al inmueble.
Algunas de estas actuaciones pueden llegar a tener consecuencias penales. Una guía especializada consultada advierte expresamente de los riesgos de cambiar la cerradura, entrar en la vivienda o cortar los suministros para provocar que el inquilino se marche.
La vía correcta es acudir al procedimiento judicial correspondiente.
Preguntas frecuentes sobre el desahucio exprés por impago de alquiler
¿Tengo que esperar varios meses de impago para demandar?
No existe una regla general que obligue a esperar tres o más mensualidades. La falta de pago de la renta puede constituir causa de resolución del contrato conforme al artículo 27 de la LAU.
¿Puedo demandar si solo debe una mensualidad?
En principio, un solo impago puede ser suficiente para ejercitar la acción, siempre que efectivamente exista incumplimiento y se cumplan los restantes requisitos legales y procesales.
¿Puede el inquilino evitar el desahucio pagando?
En determinados casos sí, mediante la denominada enervación del desahucio. Sin embargo, esta posibilidad tiene límites y no siempre puede ejercitarse.
¿Puedo reclamar las mensualidades que se sigan generando?
Sí. En los supuestos legalmente previstos puede solicitarse también la condena al pago de las rentas que se devenguen después de presentar la demanda hasta la recuperación efectiva de la posesión.
¿Necesito ser propietario para presentar el desahucio?
Lo esencial en un procedimiento de este tipo es acreditar la relación arrendaticia y la condición que permite ejercitar la acción. Habitualmente el contrato de alquiler constituye el documento fundamental para acreditar que se es arrendador.
¿Puedo hacer el desahucio sin abogado?
No. Para presentar la demanda de desahucio es necesaria la intervención de abogado y procurador.
¿El desahucio exprés dura realmente un mes?
No debe confundirse la existencia de determinados plazos procesales con la duración total del procedimiento. En la práctica, un desahucio puede durar varios meses y prolongarse más si aparecen incidencias.
¿Qué ocurre si el inquilino no recoge la demanda?
La falta de recepción efectiva no significa necesariamente que el procedimiento quede paralizado indefinidamente. La LEC contempla mecanismos de comunicación cuando no es posible localizar al arrendatario en los domicilios previstos.
¿Puede suspenderse el desahucio por vulnerabilidad?
Sí, en determinados supuestos y si se cumplen los requisitos legalmente establecidos. En 2026 siguen vigentes medidas extraordinarias de protección hasta el 31 de diciembre.
En resumen: ¿qué hacer si tu inquilino no paga?
Si tienes un inquilino que ha dejado de pagar, lo más importante es actuar correctamente desde el primer momento.
El procedimiento habitual pasa por:
- Comprobar el contrato y las cantidades impagadas.
- Reunir toda la documentación.
- Analizar si es necesario realizar un MASC previo.
- Valorar si conviene efectuar un requerimiento fehaciente de pago.
- Encargar el procedimiento a un abogado y un procurador.
- Presentar la demanda ante el juzgado competente.
- Esperar la respuesta del inquilino y la resolución judicial.
- Ejecutar el lanzamiento si no entrega voluntariamente la vivienda.
- Reclamar, cuando proceda, las cantidades pendientes.
La clave para conseguir un desahucio lo más rápido posible no consiste en buscar un supuesto «procedimiento exprés» que garantice recuperar la vivienda en pocas semanas, sino en presentar correctamente la demanda, cumplir los requisitos previos y evitar errores que puedan retrasar el procedimiento.
Además, la situación concreta del inquilino puede modificar sustancialmente los plazos, especialmente cuando existe oposición, dificultades de notificación o una posible situación de vulnerabilidad.
Por ello, si el objetivo es recuperar cuanto antes una vivienda arrendada, lo recomendable es analizar el contrato y la documentación disponible antes de tomar ninguna medida por cuenta propia.
Por último, y teniendo en cuenta la importancia de conocer el contenido y la «letra pequeña» de los contratos a la hora de comprar o vender una vivienda, le recomendamos que, antes de firmar nada, consulte con un abogado especializado en derecho inmobiliario.
En Garabana Abogados podremos asesorarle de manera eficaz, resolviendo todas sus dudas y cuidando de todos los aspectos implícitos que conlleva un proceso de compraventa de un inmueble. Si tiene cualquier pregunta, póngase en contacto con nosotros.
